나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [26] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 5층512호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (26)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2, 커넥트부산호텔 5층 512호

* 신 주소: 부산광역시 중구 대교로 115-1 (중앙동6가)

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설, 일반숙박시설), 근린생활시설

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 19층

* 사용승인일: 2020년 3월 27일

1.3. 면적 및 평가

* 감정가: 164,000,000 원

* 토지 면적: 3.18㎡ (약 0.96평)

* 토지 지분: 3.181㎡ (약 0.96평)

* 건물 면적: 20.71㎡ (약 6.26평)

* 건물 지분: 20.706㎡ (약 6.26평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 중구 중앙동6가에 소재한 "커넥트부산호텔" 내 5층 512호입니다.

* "부산항만공사" 서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역"과 "남포역"이 위치합니다.

* 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 건물은 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

* 본 물건은 공부상 숙박시설로 등기되어 있습니다.

* 감정평가서 상 제시된 특이사항은 '유동화물건'입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* *참고사항: 임대 관계가 불분명하므로, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 반드시 별도로 확인해야 합니다.*

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. (지상권 등)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 부산의 중심 상업 및 업무 지구에 해당하며, 부산항만공사 인근으로 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 인근에 다양한 상업시설, 업무시설, 숙박시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 개발 가능성

* 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 최고 높이 180m 제한이 있는 지역입니다.

* 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 경관 관련 정책에 주목할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 호텔 내 편의시설(시스템 냉난방, 승강기, 위생, 급배수 설비 등)이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

* 현재 공부상 숙박시설(생활숙박시설/일반숙박시설)로 이용되고 있습니다.

* 일부 호실은 직원 휴게실 등으로 이용 중이라는 내용이 있으나, 본건 512호의 현황은 별도 확인이 필요합니다.

* 소음, 공해 등 생활에 불편을 줄 만한 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

* 본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 이해관계자가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 실제 이용 현황

* 공부상 숙박시설이나, 실제 내부 이용 상태(주거, 사무실, 직원 휴게실 등)에 따라 가치 평가 및 명도 절차가 달라질 수 있습니다.

6.4. 건물 노후도 및 관리 상태

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 호텔 건물로서 지속적인 관리가 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 중구 중심 상업 지구에 위치한 신축 호텔 객실 매물입니다.

교통이 편리하고 주변 상권이 발달되어 있어 입지 조건은 우수합니다.

감정가는 1억 6천 4백만원 수준이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요하나, 인수할 권리가 없고 공부상 숙박시설로 명확히 구분되어 있어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

신축 건물이라는 장점과 상업지구라는 위치적 이점을 고려할 때, 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 중구 중심 상업 지구 내 역세권 입지

* 2020년 신축된 현대적인 건물

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확

* 향후 지역 개발 가능성 (중점경관관리구역 등)

* 생활숙박시설 및 일반숙박시설 용도로 활용 잠재력

9. 예상 입찰가 산정

* 본건은 인수할 보증금이 없는 물건으로, 감정가 164,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 활용 가치, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 70~90% 사이에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 경우 신축 건물 및 입지 조건을 감안하여 80~100% 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 131,000,000원 ~ 164,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.