나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [21] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 5층503호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (21)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2, 커넥트부산호텔 5층 503호

신 주소지: 부산광역시 중구 대교로 115-1, 커넥트부산호텔 5층 503호

건물 명칭: 커넥트 부산호텔

용도: 숙박시설 (공부상)

감정가: 158,000,000원

토지 면적: 2.84㎡ (약 0.86평)

토지 지분: 2.8369㎡ (약 0.86평)

건물 면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

건물 지분: 18.82㎡ (약 5.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 19층 건물 내

사용 승인일: 2020년 3월 27일

해당 층: 5층 503호

총 세대수: 220세대 (일반숙박시설 및 생활숙박시설 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가에 위치하며, "부산항만공사" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 밀집된 성숙된 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이합니다. 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역"이 인근에 소재하고 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

중앙동6가 3-2번지 일대는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 주차장법 관련 규정에 따른 주차장 부지로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명시되어 있지 않습니다. 통상적으로 임의경매 사건의 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

본 건의 임대 관계는 미상입니다. 임차인의 보증금 합계는 0원으로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 주의사항

공부상 용도는 숙박시설이며, 현재 일부 호실은 직원 휴게실 등으로 이용 중이라는 감정평가서 요약 정보가 있습니다. 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 부산 중구 중앙동 일대는 부산항을 배후로 한 유동인구가 많은 상업 및 업무지구입니다. 부산항만공사, 국제시장, 차이나타운 등 주요 관광 및 상업 시설과 인접해 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

4.2. 건물 내 상업 시설

커넥트 부산호텔은 숙박시설 및 일부 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 최신 건물(2020년 사용승인)로 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

호텔 건물 내 또는 주변 상업 지구에 다양한 편의 시설(식당, 카페, 쇼핑 시설 등)이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 대중교통 이용

인근 중앙역과 남포역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 권리 관계나 처리 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 실사용 용도 및 점유 관계

공부상 용도는 숙박시설이나, 일부 호실의 현황 이용(직원 휴게실 등) 및 미상의 임대 관계는 명도 시 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

6.3. 소규모 면적

전용 면적이 18.82㎡로 소규모이므로, 활용 방안에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오 시설 인접 여부

주변에 혐오 시설(예: 교도소, 화장장, 폐기물 처리시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로, 일반적인 주거지에서 발생하는 혐오 시설 관련 문제는 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업지구에 위치한 신축 호텔 건물 내 소규모 숙박시설(객실)입니다. 탁월한 교통 접근성과 주변 상권의 활성화는 큰 장점입니다. 그러나 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상, 작은 면적 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 공부상 숙박시설임을 고려하여, 해당 용도로의 활용 가능성과 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지

부산 중구 중앙동의 중심 상업지역에 위치하여 지리적 이점이 뛰어납니다.

8.2. 신축 건물

2020년에 준공된 비교적 최신 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

8.3. 대중교통 요지

지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 이용이 편리합니다.

8.4. 소액 투자 가능성

상대적으로 작은 면적으로 인해 소액으로 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려 사항

예상 입찰가는 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 없으므로(합계 0원), 감정가 158,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 잠재적 수익성, 명도 관련 비용 및 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.