나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [18] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 4층411호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2024타경3113 (18) 부동산 임의 경매 사건입니다.

소재지는 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2번지 커넥트부산호텔 4층 411호이며, 도로명 주소는 부산광역시 중구 대교로 115-1입니다.

건물의 용도는 공부상 숙박시설이며, 2020년 3월 27일에 사용 승인되었습니다.

감정평가액은 162,000,000원이며, 토지 지분 면적은 3.18㎡ (약 0.96평), 건물 지분 면적은 20.71㎡ (약 6.27평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있으며, 공부상 숙박시설임을 유의해야 합니다.

건축물 정보는 지하 2층, 지상 19층으로 구성되어 있으며, 총 220개의 호실이 있습니다. 건물의 연면적은 8,061.24㎡ (약 2,438.4평), 건축 면적은 506.37㎡ (약 153.2평)이며, 건폐율은 72.80%, 용적률은 1043.79%입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 중구 중앙동6가에 위치하며, "부산항만공사" 서측 인근입니다.

주위 환경은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등이 밀집한 성숙된 상가지대입니다.

교통 상황은 차량으로 접근이 용이하며, 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역"이 인접해 있습니다. 또한, 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 본 건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 통상적으로 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸됩니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정평가서 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 명시적으로 기재된 내용이 없습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

*주의사항 *: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 명도 진행 시 예상치 못한 변수나 임차인과의 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 중구 중앙동에 위치하여 탄탄한 상권을 형성하고 있습니다.

건물 내에서는 숙박시설 및 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 인근에는 부산항만공사, 금융기관, 오피스 빌딩 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

부산항 및 주요 도심 접근성이 뛰어나 유동인구가 많고, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 중앙역과 남포역을 도보로 이용 가능한 역세권이며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 본 물건이 위치한 중앙동 상업지구 내에는 각종 은행, 병원, 식당, 쇼핑몰 등 생활 편의시설이 다수 밀집해 있어 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 부산항만공사, 관공서, 금융기관 등 주요 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 현재 파악된 정보로는 해당 지역에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등의 복잡한 권리 변동 과정을 거쳤을 수 있습니다. 이에 따라 예상치 못한 법적 쟁점이나 권리 관계상의 복잡성이 존재할 가능성이 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 임차인의 존재 여부, 점유 권한, 퇴거 조건 등에 대한 추가 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 차이: 공부상으로는 숙박시설로 등록되어 있으나, 감정평가서에 일부 호실이 현황 직원 휴게실 등으로 이용 중이라는 내용이 기재되어 있습니다. 본 건 411호의 실제 이용 현황에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상업 및 업무 지구인 중구 중앙동에 위치하여 탁월한 입지 조건과 교통 편의성을 자랑합니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이므로 건물 관리 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 권리 분석에 있어 주의를 요하는 부분입니다. 이러한 리스크 요소를 철저히 검토하고, 실제 현황 조사를 통해 정확한 정보를 확보한다면, 숙박 시설 운영 또는 임대 수익 목적의 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 중심 상업 지구 내 핵심 입지.

* 지하철 1호선 초역세권으로 우수한 교통 접근성.

* 2020년 준공된 신축급 건물로 상품성 확보.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

* 잠재적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 162,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 실제 상태, 법원 경매 낙찰가율, 본 물건의 유동화 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인, 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로, 감정평가액을 기준으로 추가적인 분석을 진행할 것을 권장하며, 실질적인 입찰가는 현장 조사 및 상세 시세 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.