나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [13] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 4층405호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (13)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 4층405호

용도: 숙박시설

감정가: 144,000,000원

건물 정보:

* 건물명: 커넥트 부산호텔

* 준공일자: 2020년 3월 27일

* 총 층수: 지하 2층, 지상 19층

* 해당 호수: 4층 405호

* 건물 면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 총 면적: 8061.2367㎡

* 전체 호수: 220호

토지 정보:

* 토지 면적: 2.84㎡ (약 0.86평)

* 토지 지분: 2.8369㎡ (약 0.86평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 대지 면적: 695.6㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공부상 숙박시설임.

특수물건정보: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2번지, 부산항 국제여객터미널 인근에 위치합니다.

주변 환경: 부산항만공사 서측 인근에 소재하며, 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 부산 도시철도 1호선 중앙역 및 남포역, 다수의 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

도로: 본건 건물은 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 180m), 중점경관관리구역, 주차장법 규정에 의한 주차장부지입니다.

1.2. 권리분석

경매 종류: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

권리 분석 요약:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 바로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 등 특이사항 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 공부상 숙박시설로 등재되어 있습니다. 임차인 정보가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 반드시 현장 조사 및 법적 검토를 통해 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 부산 중구 중앙동은 부산항을 중심으로 한 해양 관련 산업 및 금융, 상업 기능이 밀집된 지역입니다. 부산항 국제여객터미널이 인접해 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 곳입니다.

업종 분포: 주변으로 금융기관, 사무실, 상가, 관광 관련 업종 등이 혼재되어 있습니다.

발전 가능성: 부산항 북항 재개발 사업 등 도시 재생 및 개발 계획에 따라 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 남포동 및 광복동 일대에 대형 백화점, 영화관, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 접근성이 좋습니다.

공공시설: 부산항만공사, 부산세관 등 공공기관 및 금융기관이 인근에 위치하여 행정 및 금융 업무 처리가 편리합니다.

주거 환경: 상업 및 업무 지역이므로 주거 편의시설보다는 직주근접 및 상업 활동에 유리한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와 달리 채권 양수도 과정의 복잡성이나 추가적인 법적 검토가 요구될 수 있습니다.

공부상 용도와 현황의 차이: 감정평가서 상 본건 호수 중 일부는 현황 직원 휴게실 등으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 공부상 숙박시설이나 실제 이용 목적이 다를 경우, 원상복구 등 추가 비용이 발생할 가능성을 검토해야 합니다.

미상 임차인의 인수 가능성: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 정보 미상으로 존재할 경우, 예상치 못한 추가 비용 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

건물 관리 상태: 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 공용 부분 및 개별 호실의 유지보수 상태, 하자 여부에 대한 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 중구 중앙동의 핵심 상업 지역에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 교통 편리성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성과 임차인 현황 미상으로 인한 잠재적 리스크가 존재하므로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 모든 불확실성을 해소한 후 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 중구의 중심 상업 지구에 위치하여 향후 가치 상승 기대.

* 부산항 국제여객터미널 및 주요 관광지(남포동, 자갈치 시장 등)와 인접하여 관광객 대상 임대 수요 풍부.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 상품성이 우수함.

* 주변 개발 계획(북항 재개발 등)에 따른 수혜 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 유동화 물건의 특성, 임차인 정보 미상, 현황 이용 등기상 불일치 가능성 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 이러한 잠재적 위험 요소를 감안하여 시장 가치 및 권리 분석 결과를 토대로 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 감정가 이하에서의 접근을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.