나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [9] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 4층401호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (9)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 4층 401호

용도: 숙박시설

감정가: 144,000,000원

토지면적: 2.84㎡ (약 0.86평)

토지지분: 2.8429㎡ (약 0.86평)

건물면적: 18.86㎡ (약 5.70평)

건물지분: 18.86㎡ (약 5.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제삼십삼차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 공부상 숙박시설임.

건축물 사용승인일자: 2020년 3월 27일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함. 부산역에서도 지하철 또는 버스로 접근이 용이함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 19층 건물 내 위치.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당 (2021년 8월 24일, 5,170,000,000원)

* 현재 경매 신청 채권자: 유아이제삼십삼차유동화전문 (임의경매 개시 결정일: 2024년 6월 13일)

* 총 채권액: 5,410,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 등기부 요약: 현재까지 파악된 등기부 내용상, 소유권이전(갑5), 근저당권(을1, 을2), 압류(갑6) 등은 말소되었거나 말소 대상임. 유일한 권리관계는 본 경매를 신청한 임의경매(갑9) 채권자 관련 내용임.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 부산광역시 중구 중앙동6가 일대는 부산항만공사를 중심으로 각종 상업용 및 업무용 부동산, 주차장 등이 밀집한 지역으로, 오랜 기간 형성된 활발한 상가지대임.

* 잠재적 임대 수요: 주변의 다양한 상업 및 업무 시설 종사자, 부산항 이용객, 그리고 관광객 등을 대상으로 한 숙박 시설로서의 임대 수요가 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 반경 내 다수의 상업시설과 편의시설이 존재하며, 국제시장, 부평깡통시장, 광복로 문화 패션 거리 등 주요 쇼핑 및 관광 명소 접근성이 좋음.

* 교통: 도시철도 1호선 중앙역(도보 4분) 및 남포역(도보 7분)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함. 부산역에서도 지하철 및 버스로 접근이 용이함.

* 주변 시설: 부산항만공사가 인근에 위치하며, 부산항 재개발로 조성된 북항 친수공원 등 수변 공간 접근도 양호함.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 현황상 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 본건은 유동화 물건으로, 공동 담보 설정 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성이 있어 추가적인 분석이 요구될 수 있음.

* 공부상 용도와 실제 이용 상태: 공부상 용도는 숙박시설이나, 감정평가 요약에 따르면 일부 호실은 현황 직원 휴게실 등으로 이용 중인 것으로 파악됨. 이는 추후 용도 변경이나 활용에 제약을 줄 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인 정보가 불분명하며, 보증금 및 차임이 미상인 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

* 높은 채권 총액: 채권 총액이 54억원을 상회하므로, 경매 취하 가능성 또는 낙찰가의 하한선 설정에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 3월 사용 승인된 신축 건물 내 숙박시설로, 부산항만공사 인근의 우수한 입지에 자리하고 있습니다. 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 상권 또한 발달되어 있어 생활 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 면적이 다소 작지만, 비교적 최근에 건축되어 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 등 권리관계의 복잡성과 임대차 관계의 불확실성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 및 편리한 교통망: 중앙역, 남포역 등 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 즉시 활용 가능성 높음.

* 부산항 인근 배후수요: 부산항만공사 및 관련 종사자, 부산항을 이용하는 관광객 등 풍부한 잠재 수요층 확보 가능.

* 소형 면적: 18.86㎡ (약 5.7평)의 전용면적으로 소액 투자가 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 144,000,000원

* 현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 시장 전망, 본건의 구체적인 임대 현황 및 관리 상태 등을 종합적으로 분석해야 하므로 다소 어려움이 있습니다.

* 다만, 현재 제시된 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있을 것으로 예상됩니다. (약 115,200,000원 ~ 129,600,000원)

* 투자 목적, 위험 감수 수준, 자금 계획 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.