나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [7] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층310호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (7)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층310호

용도: 숙박시설 (공부상 숙박시설임)

1.3. 면적 및 면적 대비 감정가

토지면적: 3.22㎡ (약 0.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 166,000,000원

1.4. 건물 정보

건물명: 커넥트부산호텔

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일자: 2020년 03월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.

2.2. 교통망

인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역"이 소재하며, 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 현황

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하여 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 개요

집합건물 등기부상 다수의 권리 설정 및 변경, 말소 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 2021년 08월 24일자 부산은행 근저당권 (채권최고액 5,170,000,000원) 입니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 원칙적으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.4. 채권 총액 및 특이사항

등기부채권 총액: 5,410,000,000원

특이사항: 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

3.5. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 배후 수요

부산의 주요 상업 및 업무 중심지인 중구에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 부산항 및 부산항만공사와 인접하여 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 밀집도

주변으로 오피스 빌딩, 금융기관, 상업 시설, 호텔 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

4.3. 투자 잠재력

신축(2020년 사용승인) 건물로서 현대적 시설을 갖추고 있으며, 해당 지역의 높은 지가와 잠재적 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통 이용 편의

부산도시철도 1호선 중앙역과 남포역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

5.2. 주변 편의 시설

인근 상업지구 내에 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리적 리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채무 구조가 복잡할 수 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체의 리스크

협소한 면적(건물 약 6.35평)으로 인해 실제 활용이나 재임대 시 제한이 있을 수 있습니다.

공부상 숙박시설 용도로, 실제 이용 현황과의 차이 또는 향후 용도 변경 시 행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 고려사항

높은 채권 총액(54.1억원) 대비 감정가(1.66억원) 수준은 시세 대비 저렴한 가격을 시사할 수 있으나, 이는 채무 상황 및 권리 관계의 복잡성을 반영할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 중구의 핵심 도심에 위치한 신축 호텔 내 숙박시설 호실로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 2020년 준공된 현대적인 시설은 장점으로 작용하며, 상업 및 업무 활동의 중심지라는 점에서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보라는 특수성과 협소한 면적은 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 물건의 본질적인 가치 및 활용 가능성에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 도심 입지: 부산 중구 중앙동이라는 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 접근성이 매우 우수합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮고 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 수요 기대: 상업 지구 내 위치하여 비즈니스 및 관광객 대상의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 166,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 투자 목적(실사용 또는 임대수익) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적인 접근 시 감정가 수준부터 시작하여 시장 반응을 살피는 것이 바람직하며, 적극적인 투자를 고려할 경우 주변 시세 및 예상 수익률을 기반으로 신중하게 산정해야 합니다.

제시 제안가: 150,000,000원 ~ 180,000,000원 (상세 시세 조사 후 최종 확정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.