나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [6] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층309호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (6)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층 309호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설, 일반숙박시설)

감정가: 298,000,000원

토지면적: 5.58㎡ (약 1.69평)

토지지분: 5.5847㎡ (약 1.69평)

건물면적: 36.35㎡ (약 11.00평)

건물지분: 36.352㎡ (약 11.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제삼십삼차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 공부상 숙박시설임.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가에 위치한 커넥트부산호텔 3층 309호입니다.

* 주변 환경: "부산항만공사" 서측 인근에 위치하며, 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.

* 교통 상황: 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역"이 인근에 소재하며, 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)에 접하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역, 주차장법 규정에 의한 주차장부지로 지정되어 있습니다.

* 주변 명소: 부산항, 국제시장, 차이나타운 등 주요 명소가 인근에 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2021-08-24, 근저당권, 부산은행, 5,170,000,000원)

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을2, 갑6, 갑9, 갑10 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 상세 내용 없이 '비고: 공부상 숙박시설임.'으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 5,410,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 부산항 인근의 중심 상업 및 업무지구에 위치하여 상권이 매우 발달해 있습니다.

* 지역 특성: 상업용 및 업무용 부동산이 밀집한 성숙된 상가지대이며, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 인근 시설: 부산항만공사, 다양한 상업시설, 업무시설, 주차장 등이 있습니다.

* 상업 밀집도: 부산 지역 상권은 쇼핑업, 숙박업, 카페업 등의 특화도가 높은 편이며, 본건은 이러한 상업적 이점을 누릴 수 있는 위치에 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 중앙역, 남포역 (지하철 1호선) 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 있어 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 시장, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거/업무 환경: 도심 상업지구 내에 위치하여 활기찬 분위기이며, 업무 및 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 및 공동담보 물건: 복잡한 채권 관계 및 경매 절차가 수반될 수 있습니다.

* 이용상태와 공부상 용도 차이: 공부상에는 숙박시설로 등록되어 있으나, 현황이 직원 휴게실 등으로 이용 중인 일부 호실이 있어, 본건 309호 역시 실제 이용 현황과 공부상 용도(숙박시설) 간의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권에 대한 불분명한 기재가 있어, 해당 권리의 존재 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 관리 상태: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 건물 관리 상태 및 유지보수에 대한 지속적인 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 중구의 핵심 상업지역에 위치한 숙박시설로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이며 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 잠재적 차이 및 불분명한 권리 사항은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 부분입니다. 전반적으로 입지적 강점이 뛰어나 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 중앙역, 남포역 도보 거리로 직장인 및 관광객 대상 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후화가 적어 초기 투자 비용 외 추가적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 발달된 상업지구: 부산의 주요 상업 지구에 위치하여 풍부한 배후 수요와 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 36.35㎡ (약 11평)의 전용 면적으로 소액 투자에 용이하며, 단기 임대 사업에도 적합합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 298,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로, 추가적인 시장 조사, 유사 물건 시세 분석, 임대 수익률 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.