나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [8] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층311호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (8)

* 소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층 311호

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설, 일반숙박시설)

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 3.18㎡ (약 0.96평)

* 토지지분: 3.18㎡ (약 0.96평)

* 건물면적: 20.71㎡ (약 6.26평)

* 건물지분: 20.71㎡ (약 6.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유아이제삼십삼차유동화전문

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 건축물 사용승인일: 2020년 3월 27일

* 등기부채권 총액: 5,410,000,000원

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치한 "커넥트부산호텔" 3층 311호.

* 주위환경: 본건이 위치한 지역은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 다수의 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역, 주차장법에 의한 주차장부지로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 권리총액: 5,410,000,000원

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (접수일자 2021년 8월 24일, 채권최고액 5,170,000,000원).

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않아, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요' 언급이 있으나 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 조사되었습니다. 임대관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이며, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 현황 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 상업지구: 본건이 위치한 중구 중앙동 일대는 부산의 핵심 상업 및 업무 지구로서, 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 인근 시설: 부산항만공사, 다양한 금융기관, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 활발한 경제 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 교통 여건: 부산지하철 1호선 중앙역과 남포역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 광역 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 은행, 관공서, 쇼핑 시설, 식당가 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 및 업무 환경: 호텔이라는 특성상 일반 주거시설과는 다른 성격의 입지 조건을 가집니다. 비즈니스 출장객이나 단기 체류자에게 적합한 환경입니다.

6. 잠재적리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 거주 또는 사용 중인 임차인이 있을 수 있습니다. 이 경우, 명도 과정에서 시간적, 비용적 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 채권 및 담보 설정이 복잡하게 얽혀 있는 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 향후 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 이용 현황: 공부상 숙박시설로 되어 있으나, 일부 호실은 직원 휴게실 등으로 이용 중이라는 점은 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있음을 시사합니다. (단, 본건 311호의 구체적인 이용 현황은 추가 확인 필요)

7. 종합의견

부산 중구 중앙동의 핵심 상업 지역에 위치한 커넥트부산호텔 내 객실 경매 물건입니다. 본건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임대 관계가 미상이고 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요한 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 호텔 객실로서의 가치와 향후 운영 방안을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

8. 투자포인트

* 최고의 입지: 부산항 인근의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하여 높은 미래 가치가 기대됩니다.

* 교통 편의성: 지하철 1호선 중앙역과 남포역을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 호텔로서의 활용: 숙박 시설로서의 운영 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정평가액은 160,000,000원입니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 인수할 보증금이 없는 관계로 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 주변 유사 물건의 시세 및 최근 거래 동향을 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 3.18㎡ (약 0.96평)

* 건물면적: 20.71㎡ (약 6.26평)

* 참고사항: 임대관계가 미상이며, 명도 관련 추가 확인이 필요한 점을 감안하여 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.