나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [4] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층306호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (4)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층 306호

신 주소: 부산광역시 중구 대교로 115-1 (중앙동6가)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 19층 건물 내 3층 306호

건축물 사용승인일: 2020년 3월 27일

용도: 숙박시설 (건축물대장상 주 용도는 숙박시설, 부가 용도는 근린생활시설)

감정가: 137,000,000원

토지 지분 면적: 2.84㎡ (약 0.86평)

건물 전유 면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

건물 총 연면적: 8061.2367㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제삼십삼차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물대장상 전체 호실 수: 220호

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치한 "커넥트부산호텔" 3층 306호입니다. 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역"이 소재하고 다수의 시내버스 노선이 운행되어 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 특히 중앙역에서 도보 약 8분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 및 도로 상태

본건이 속한 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용(숙박시설) 건물 부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 180m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

건물 상태

2020년 3월 27일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 외장 타일 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 바닥은 타일, 창호는 시스템 창호로 시공되었습니다. 건물은 지하 2층, 지상 19층 규모입니다.

주변 시설

주변에 부산항만공사, 국제시장, 차이나타운 등 주요 명소가 위치하고 있어 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

3. 권리분석

경매 개시 채권자

유아이제삼십삼차유동화전문 (근저당권에 기한 임의경매)

말소 기준 권리

2021년 8월 24일자 부산은행 근저당권 (채권액 5,170,000,000원)

등기부 채권 총액

5,410,000,000원 (부산은행 근저당 51.7억 + 박경래 근저당 2.4억)

매각으로 소멸되는 권리

말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리 (을구의 근저당권, 갑구의 압류, 갑구의 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 조사된 임차인 현황 없음. (단, 본건 감정평가서 요약에 "임대관계: 미상"으로 기재되어 있어, 혹시 모를 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.)

* 주의: 임대관계가 미상으로 확인되므로, 현황 조사 시 해당 호실에 실제 점유하고 있는 자가 누구인지, 만약 임차인이 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 보증금이라도 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성

부산항 국제여객터미널 및 남포동 상권과 인접하여 유동인구가 풍부한 상업 및 업무지구입니다.

주요 시설

부산항만공사, 다양한 상업 시설, 금융 기관, 업무 시설 등이 밀집해 있습니다.

교통 접근성

중앙역, 남포역 도보 접근이 가능하며, 차량을 이용한 접근도 용이하여 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다.

잠재 고객

부산항 이용객, 인근 상업시설 종사자, 관광객, 쇼핑객 등 다양한 고객층이 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설

주변 상업 시설 내 각종 은행, 병원, 쇼핑몰, 레스토랑 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통

지하철 1호선 중앙역 및 남포역을 통해 부산 시내 전역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

주변 환경

성숙된 상가지대로 활기찬 분위기이며, 부산항을 조망할 수 있는 위치적 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 내 호실별 이용 현황 차이

공부상 숙박시설이나, 일련번호 1번, 4번, 5번 호실은 현황 직원 휴게실 등으로 이용 중이라는 점은 본 건 306호의 실제 이용 목적이나 임대 수익성에 영향을 줄 수 있습니다. (본 건 306호의 현황 이용은 별도 확인 필요)

임대관계 미상

임차인이 존재할 경우 보증금, 월세 등이 미상일 수 있어 명도 시 발생할 수 있는 불확실성에 대비해야 합니다.

복잡한 권리 관계

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 본 경매 건은 말소 기준 권리보다 후순위 권리가 소멸되는 일반적인 임의경매 절차를 따릅니다.

호텔 운영 관련 이슈

호텔 내 개별 호실의 가치는 전체 호텔의 운영 상태, 브랜드 가치, 관리 상태 등에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산항 인근의 중심 상업지구에 위치하여 입지적 가치가 매우 우수합니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로 건물 노후도가 낮아 향후 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 또한, 지하철역과의 접근성이 뛰어나 교통이 편리하며, 풍부한 유동인구를 기반으로 한 상권 활성화가 기대됩니다. 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지

부산항과 남포동 상권을 아우르는 핵심 상업지역에 위치합니다.

신축급 호텔

2020년 준공 건물로 현대적인 시설과 낮은 관리 비용이 기대됩니다.

뛰어난 교통망

중앙역, 남포역 인접 및 버스 노선 다양으로 접근성이 우수합니다.

활발한 상권 배후

부산항 관련 종사자, 관광객, 지역 주민 등 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

권리상 안전성

말소 기준 권리보다 후순위 권리 소멸로 안전한 물건 인수 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 137,000,000원이며, 이는 전유 면적 18.82㎡ (약 5.69평) 기준 약 727만원/㎡ (약 2,407만원/평) 수준입니다. 주변 상업 지역의 유사 물건 거래 사례 및 본 건의 정확한 현황(예: 임대 현황, 실제 사용 용도, 향후 호텔 운영 계획 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건으로서, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 관련 비용 및 기타 부대 비용 등을 충분히 검토해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 및 주변 시세를 기준으로 하되, 본 건의 개별적인 가치와 미래 전망을 종합적으로 판단하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현재 시점에서의 정확한 시세 조사 및 현장 확인을 통한 입찰가 산정을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.