나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [2] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층303호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 303호임.

부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 본건 소재지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역, 주차장부지로 이용중임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁등기 말소 이력이 있으며, 여러 건의 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태임.

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 8월 24일 접수된 부산은행 근저당권(을1)임.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 본 매각으로 인해 소멸됨. 여기에는 을2 근저당권, 갑6 압류, 갑9 임의경매 개시 결정 등이 포함됨.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 확인되는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (지상권 개요: 비고 없음).

3.5. 임차인 현황

* 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계는 0원임.

* 임대관계가 미상이고 인수할 보증금이 없다고 하여도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 현황 조사 시 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가에 위치하며, 주변은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임. 부산의 주요 상업 및 업무 지구에 속하며, 항만 관련 활동과 관광객 유입이 활발한 지역임.

4.2. 상권 활성화 요인

* 우수한 교통 접근성: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 있어 유동인구 유입이 용이함.

* 다양한 편의시설: 주변 상업지역에 은행, 백화점, 쇼핑몰 등 다수의 편의시설이 밀집해 있음.

* 부산항 인접: 부산항 국제여객터미널 및 관련 시설이 가까워 비즈니스 및 관광 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

4.3. 상권 변동성

성숙된 상가지대이지만, 호텔 및 숙박시설 밀집 지역의 특성상 계절별, 요일별 수요 변동이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

부산지하철 1호선 중앙역과 남포역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 진입도 용이함.

5.2. 생활 편의시설

인근 상업지역에 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

5.3. 주변 시설

* 본건 인근에는 부산항 국제여객터미널, 부산항만공사, 부산세관, BIFF광장, 남포동 상업지구, 롯데백화점 등 주요 시설이 위치하고 있음.

* 다수의 금융기관, 병원, 레스토랑, 카페 등 상업 시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능함.

* 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 유동화 물건, 공동담보 물건으로 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 공부상 숙박시설로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태가 다를 가능성에 대비해야 함. (일부 유사 호실은 직원 휴게실 등으로 이용 중).

6.2. 미상 임대차 관련

임대관계가 미상이고 인수할 보증금이 없더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 함.

6.3. 건물 관련 사항

2020년 3월 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 호텔 건물 특성상 공용 부분의 관리비 및 장기적인 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 중구 중앙동의 핵심 상업 지역에 위치한 숙박시설로, 부산의 주요 교통 요지 및 상업 중심지에 해당하여 입지적 강점이 매우 뛰어납니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로서 관리 및 유지보수 측면에서도 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 주변 상권이 발달하여 임대 수요 및 시세 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특성과 임대관계 미상인 점은 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요하며, 낙찰 후 운영 관련 수익성 분석이 중요한 판단 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 중구의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하며, 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 자산 가치 유지 및 관리 용이.

* 활성화된 상권: 부산의 주요 상업 지역으로, 풍부한 임대 수요 및 잠재적 시세 상승 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 건물 가치에 집중 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 142,000,000원

* 본 건은 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가 부담할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 초기 입찰 시에는 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 고려해볼 수 있으나, 철저한 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 및 예상 수익률을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.