나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [1] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층302호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제삼십삼차유동화전문

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2, 커넥트부산호텔 3층 302호

용도: 숙박시설 (공부상 숙박시설)

감정가: 137,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 2.84㎡ (약 0.86평)

토지 지분: 2.8369㎡ (약 0.86평)

건물면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

건물 지분: 18.82㎡ (약 5.69평)

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 19층 건물 내 3층 302호

사용승인일자: 2020년 3월 27일

건물 외벽: 몰탈위 페인팅마감, 화강석 및 외장타일마감 등

건물 내벽: 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등

건물 바닥: 타일깔기 등

창호: 시스템창호

1.5. 특이사항

유동화 물건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가에 소재하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호입니다.

주변은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대입니다.

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 교통 환경

인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

부산항만공사, 국제시장, 차이나타운 등 주요 명소와도 인접해 있습니다.

부산역까지는 지하철 또는 버스로 약 15분 내외 소요됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역, 주차장법에 따른 주차장 부지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2021년 8월 24일 접수된 부산은행 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸됩니다.

- 등기구분: 갑4, 갑5, 을1, 을2, 갑6, 갑8, 갑10, 갑11, 갑12

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 없음)

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 5,410,000,000원 입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

3.6. 임차인 관련 주의사항

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 보증금 및 차임 등 정확한 내용은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 중구 중앙동 일대는 부산항을 중심으로 형성된 업무 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

다양한 상업용 및 업무용 부동산이 밀집되어 있으며, 부산항만공사, 주차장 등이 인접해 있어 활동성이 높은 지역입니다.

4.2. 상업시설 및 유동인구

주변에 부산항, 국제시장, 차이나타운 등 주요 관광 및 상업 시설이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 상권이 형성되어 있습니다.

교통의 요지인 중앙역, 남포역 인근에 위치하여 접근성이 우수하며, 이는 상업 활동에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건은 호텔 및 레지던스 건물 내에 위치하므로, 호텔에서 제공하는 편의시설 (공용 주방, 컨시어지 데스크, 비즈니스 센터 등) 이용이 가능합니다.

인근에 부산항, 광복로 문화패션 거리 등이 있어 문화생활 및 쇼핑을 즐기기 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 중앙역과 남포역을 도보로 이용 가능하며, 시내버스 정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

부산역까지도 대중교통으로 쉽게 접근할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로 파악되는 임차인이 있을 수 있습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 다만, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 건물 이용 현황

본건이 속한 커넥트부산호텔 내 일부 호실의 경우, 공부상 숙박시설임에도 불구하고 현황 직원 휴게실 등으로 이용 중인 사례가 있습니다. 본건 302호 자체의 현황은 명확히 명시되어 있지 않으나, 해당 건물의 일반적인 이용 형태를 감안할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

부산 중구 중앙동에 위치한 커넥트부산호텔 내 숙박시설(3층 302호) 경매 물건입니다.

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 부산의 주요 상업 및 업무 지구에 자리하고 있어 입지 조건이 우수합니다.

주변 교통망이 잘 갖춰져 있으며, 부산항, 남포동 상권 등 주요 시설 접근성이 뛰어납니다.

등기부상 채무 총액이 높고 유동화 및 공동담보 물건이라는 특징이 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치한 역세권 상가/숙박시설입니다.

* 2020년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 뛰어난 대중교통 접근성과 주요 상업 시설 인접으로 인한 높은 활용 가치를 지닙니다.

* 경매 절차상 인수되는 권리 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 137,000,000원 입니다.

본건의 예상 입찰가는 권리 인수 부담이 없고, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 시장 동향, 유사 물건 실거래가, 임대 수익률 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.