나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3113 [5] 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층307호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가 소재 "부산항만공사" 서측 인근에 위치하는 "커넥트부산호텔" 3층 302호외 32개호(일련번호 1-33)로서, 부근은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 "중앙역" 및 "남포역", 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 3층 302호외 32개호로서,
(사용승인일자:2020.03.27)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 화강성 및 외장타일마감 등,
내벽 : 벽지마감, 인테리어 마감, 일부 타일붙임 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 시스템창호임.

이용상태

일련번호(1-4,9-14,19-21) : 공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.
일련번호(5-8,15-18,22-33) : 공부상 숙박시설(일반숙박시설)임.

일련번호(1,4,5) : 현황 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중앙동6가 3-2 :일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(2022-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역, <추가기재>주차장법제19조제4항및동법시행령별표1비고제3호규정에의한주차장부지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 숙박시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경3113 (5)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 3층 307호

건물명: 커넥트부산호텔

용도: 숙박시설 (건축물대장 상 숙박시설, 근린생활시설)

사용승인일자: 2020년 3월 27일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물

감정가: 137,000,000원

토지면적: 2.84㎡ (약 0.86평)

건물면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제삼십삼차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 중구 중앙동6가에 위치하며, 부산항만공사 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 상업용 및 업무용 부동산, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 성숙된 상가지대로 이루어져 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 1호선 중앙역 및 남포역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 도로 현황: 본건 건물은 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 14미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 유형: 부동산 임의경매

* 채권자: 유아이제삼십삼차유동화전문 (권리금액: 5,170,000,000원)

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (부산은행, 2021년 8월 24일 접수, 5,170,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 갑4: 소유권이전 3번신탁등기말소 (2021-08-24)

* 갑5: 소유권이전 (주식회사라온디엔씨, 2021-08-24, 매매)

* 을1: 근저당권 (부산은행, 2021-08-24) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (박경래, 2021-08-31) - 말소

* 갑6: 압류 (부산진세무서장, 2022-06-10) - 말소

* 갑9: 임의경매 (유아이제삼십삼차유동화전문, 2024-06-13) - 말소 (현재 진행 중인 사건)

* 등기부채권 총액: 5,410,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산 중구 중앙동6가는 부산항을 배후로 하는 항만 관련 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변으로 각종 상업 시설, 업무 시설, 금융 기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 상업지대입니다.

* 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역과 남포역이 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 부산항 재개발 사업 등 주변 지역의 개발 호재는 향후 상권의 가치 상승에 대한 기대감을 높이고 있습니다.

* 주변 시설 분석 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 오히려 국제시장, 부산영화체험박물관 등 관광 및 문화 시설이 인접해 있어 상업 활동에 긍정적인 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업 지구 내에 다양한 편의점, 식당, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 중앙역과 남포역이 가까워 시내 및 외곽으로의 이동이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역적 특성: 부산 중구의 핵심 상업 및 업무 지구에 속해 있어 주거와 업무, 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 물건의 권리 관계가 다소 복잡할 수 있어, 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 임대 관계 및 점유 현황이 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상인 경우에도 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 공부상 용도: 공부상 숙박시설로 되어 있으며, 일부 유닛은 현황 직원 휴게실 등으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 본건 307호와 직접적인 관련은 없으나, 전체 건물 이용 현황을 이해하는 데 참고할 수 있습니다. 실제 이용 용도와 공부상 용도의 차이가 있는지 확인이 필요합니다.

* 건물 내 복합 용도: 건축물대장상 숙박시설 외 근린생활시설 용도로도 기재되어 있어, 실제 내부 구성 및 용도 활용에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 중구 중앙동6가의 핵심 상업지에 위치한 커넥트부산호텔 내 숙박시설입니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 입지 조건이 뛰어나며, 부산항 재개발 등 주변 개발 호재로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 권리 관계는 깨끗한 편입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 현장 조사를 통한 상세한 권리 및 점유 관계 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하며, 중앙역과 남포역 등 주요 교통 요지에 인접하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로, 노후화가 적어 관리가 용이하고 즉시 활용이 가능합니다.

* 소액 투자 가능: 18.82㎡ (약 5.7평)의 소형 면적으로, 비교적 적은 투자금으로 접근이 가능합니다.

* 개발 호재: 부산 북항 재개발 등 지역 개발 사업이 활발히 추진되고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 높은 임대 수요: 성숙된 상업 지구 내 위치하여 관광객 및 비즈니스 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 137,000,000원으로 평가되었습니다. 임차인 인수 보증금이 없어 별도의 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 예상 입찰가는 법원 명세서, 현장 조사 결과, 주변 시세, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가는 본 보고서에서 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.