나이스옥션 법원경매 부산 2025타경333 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 891-48 대동레미안센트럴시티2 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '경남공업고등학교' 남동측 인근에 위치하는
대동레미안센트릴시티2 1층 101호 외 5개호(총 6개호)로서 부근은 근린생활시설 및 공동
주택, 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선'전포역'이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 101호 외 5개호로서
외벽: 일부 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등
내벽: 인테리어 및 벽지, 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1) 1층 101호: 근린생활시설(상호: 프로부동산)
기호(2) 2층 201호, 기호(3) 2층 202호는 근린생활시설(상호: 미슬토의원)로서 각 호
경계구분 없이 일체로 이용중임.
기호(4) 3층 301호, 기호(5) 3층 302호는 근린생활시설(상호: 미슬토의원)로서 각 호
경계구분 없이 일체로 이용중임.
기호(6) 지하1층 비101호: 근린생활시설(상호: 미슬토의원)

설비내역

위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 천정형
시스템설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 50미터 내외의 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: (1). 본건 중 2층, 3층[기호(2~5)]은 한 개층(2층, 3층) 전체를 경계 구분
없이 일괄로 사용중인 구분건물로서 일부 벽체를 철거하고 공용부분 복도의 일부를
점유하여 사용중임.

(2). 기호(2~5)는 별지 ‘건물개황도’, ‘사진용지’와 같이 2,3층 내 각 호 전유부분
사이의 일부 경계벽 및 전유부분과 공용부분 복도 사이의 경계벽이 없는 상태로 이용
중이나 경계벽 제거가 일시적인 것으로서 도면 등에 의하여 각 호의 위치와 면적 등을
특정할 수 있고 경계벽에 대한 복원 및 통로의 확보가 가능하고 그 원상회복에 과다한
비용이 소요되지 않을 것으로 사료되며 각 호의 구조 및 형태, 규모, 용도 등을 참작
할 시 구조 및 이용상 독립성을 갖추고 호별 단독적인 효용가치가 있을 것으로 사료
되는 바, 참고 하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경333 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 891-48, 대동레미안센트럴시티2 1층 101호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 1,202,000,000원

토지 면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

토지 지분: 14.71357㎡ (약 4.45평)

건물 면적: 102.26㎡ (약 30.93평)

건물 지분: 102.26㎡ (약 30.93평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 전포동에 위치하며, '경남공업고등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다. [감정평가서 요약]

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 '전포역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [감정평가서 요약]

* 도로 상태: 본건은 동측으로 폭 50미터 내외의 광대로와 접하고 있습니다. [감정평가서 요약]

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역에 해당합니다. [감정평가서 요약]

* 주변 상권: 전포동은 서면 상권과 인접하며, 전포카페거리, 전리단길, 전포사잇길 등 젊은 층이 선호하는 트렌디한 상권으로 발전하고 있습니다. 부산의 새로운 상권 중심지로 부상하고 있으며, 서면역과 전포역 모두 이용 가능한 좋은 입지입니다. [검색 결과 2, 4, 8, 11, 13, 15, 16]

* 생활 편의시설: 인근에 NC백화점 서면점, 지오플레이스, 이마트 트레이더스 등 쇼핑 시설과 부산진시장, 부산평화시장 등이 있습니다. 또한, 다양한 교육 시설(경남공업고등학교 등)이 밀집해 있습니다. [검색 결과 9, 11, 12, 18, 21]

1.3. 권리 분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 보존: 2017-08-24 (김미향 외 1명)

* 근저당 (말소 기준 권리): 2018-01-24 (농협은행주식회사, 1,200,000,000원)

* 근저당: 2024-01-10 (대저농업협동조합, 180,000,000원)

* 근저당: 2024-01-10 (대저농업협동조합, 456,000,000원)

* 압류: 2025-01-08 (부산진구, 세무 2과)

* 임의경매 개시결정: 2025-01-23 (농협은행, 1,020,752,433원)

* 총 등기부 채권액: 1,836,000,000원

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기상 등록된 지상권은 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 400,000원

전입(사업)일자: 2024-02-29

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 400,000원

전입(사업)일자: 2023-08-03

대항력: 없음

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 400,000원

전입(사업)일자: 2024-08-02

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 400,000원

전입(사업)일자: 2024-01-15

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 20,000,000원

차임: 1,800,000원

전입(사업)일자: 2021-06-02

확정일자: 2021-08-19

배당신고일자: 2025-03-07

대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 400,000원

전입(사업)일자: 2024-01-15

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 400,000원

전입(사업)일자: 2024-07-25

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권 분석

* 전포동은 과거 공구 및 기계 상가 밀집 지역에서 현재는 트렌디한 카페, 식당, 소품샵 등이 밀집한 '전포 카페거리' 등으로 발전하며 부산의 새로운 중심 상권으로 부상하고 있습니다. [검색 결과 2, 4, 9, 13, 15, 16]

* 서면 상권과 인접하며, 부산의 소비력을 흡수하는 중요한 지역으로 자리매김하고 있습니다. [검색 결과 2, 8]

* 최근 5년간 상권 매출이 꾸준히 증가하는 추세이며, 젊은 층 유입이 많아 활기가 넘치는 상권입니다. [검색 결과 2]

* 다양한 업종의 개인 브랜드 매장이 상권을 주도하고 있어 독창적인 분위기를 형성하고 있습니다. [검색 결과 4]

1.5. 생활 정보

* 주변 시설:

* 교통: 부산도시철도 2호선 전포역, 1, 2호선 서면역 인접, 다수의 시내버스 노선 운행. [검색 결과 2, 16]

* 쇼핑: NC백화점 서면점, 지오플레이스, 이마트 트레이더스 등 쇼핑몰 및 대형마트 인접. [검색 결과 9, 11, 18, 21]

* 교육: 경남공업고등학교를 비롯한 다수의 초, 중, 고등학교가 인접해 있습니다. [감정평가서 요약, 11]

* 문화: 전포 카페거리, 서면 지하도상가, 쥬디스태화, 삼정타워 등 즐길 거리 및 문화 시설 접근성이 좋습니다. [검색 결과 9, 13, 15]

* 건물 관리: 대동레미안센트럴시티2는 144세대의 대단지로, 건물 관리가 잘 되어 있다는 평가가 있습니다. [검색 결과 5, 7]

* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. [검색 결과 11, 12, 13]

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부상의 채권 총액은 1,836,000,000원으로, 감정가(1,202,000,000원)를 상당 부분 초과하여 채무 부담이 크다는 점을 인지해야 합니다.

* 유동화 물건 및 공동 담보: 해당 물건이 유동화되었거나 공동 담보로 묶여 있는 경우, 매각 후에도 추가적인 채권 변제나 법적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 이용 상태: 일부 호실(2, 3층)의 경우 내부 벽체를 철거하고 공용 복도 일부를 점유하여 일체로 사용 중인 것으로 보입니다. 이는 추후 원상복구 또는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. [감정평가서 요약, 기타 참고사항 (2)]

* 임차인 현황: 대부분의 임차인이 보증금이 0원이거나 소액이며, 대항력이 없습니다. 다만, 일부 임차인의 계약 기간 및 상환 내용은 변동될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산의 주요 상권 중 하나인 전포동에 위치하며, 전포역과 인접하여 교통이 편리하고 주변 상권의 발전 가능성이 높은 물건입니다. 특히 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역으로, 유동인구가 많아 근린생활시설로서의 가치가 있습니다.

다만, 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 유동화 및 공동 담보 물건이라는 점에서 재무적 복잡성이 예상됩니다. 또한, 일부 호실의 이용 상태가 원상복구 대상이 될 수 있다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

권리 분석상 모든 임차인의 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상되나, 인수 보증금이 0원이라 하더라도 임차인과의 원만한 협의는 필요할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 성장하는 전포동 상권 내 위치: 부산의 신흥 상권으로 부상하는 지역의 중심부에 위치합니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 전포역 초역세권이며, 주변 쇼핑, 교육, 문화 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 향후 상권 활성화 기대: 서면과의 연계 및 지속적인 상권 발전으로 인한 가치 상승 기대.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

감정가: 1,202,000,000원

이를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 1,000,000,000원 ~ 1,100,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리관계, 현장 답사 결과, 주변 시세, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.