나이스옥션 법원경매 수원 2025타경2013 [1] 경기도 화성시 반월동 865-1 신영통현대아파트 102동 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반월동 소재 '반월동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며 부근은 수원시와 경계지역인 일반주택지대로서 아파트, 학교, 농경지, 근생시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 시내 간선도로 인근이고 근거리에 수인분당선 망포역이 소 재하여 교통사정 무난함.

건물의 구조

2001.10.12일 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 철골트러스지붕 18층건 내 4층 401호로서 외벽: 페인트 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샤쉬 등 2중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스실, 발코니, 현관 등)임.

설비내역

승강기, 화재탐지 및 소화설비, 세대별 위생설비 및 지역난방설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 인접 도로와 등고평탄하나 북서측 토지 대비 고지로서 옹벽 축조되어 있음.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선도로, 남측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 왕목 2차선 도로를 통하여 단지 내 도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락), 소로1류·중로3류(접함), 소하천(반월천)(저촉)<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역·절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(반월천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:25.08.26~26.08.25/허가대상자:외국인 등/허가 대상용도:단독, 다가구, 연립,다세대주택,아파트)<토지이용규제기본법 시행령>임.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지의 소재지가 등기사항전부증명서상 화성시 태안읍 반월리 865-1지 번이나 행정구역 개편으로 화성시 반월동 865-1지번임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 이해관계인 부재로 내부조사 난이하여 건축물대장상 도면으로 내부 도시하고 주민탐문 사항 및 평가선례 등을 참조하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경2013 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 반월동 865-1 신영통현대아파트 102동 401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 418,000,000원

1.2. 면적

* 토지면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (주거전용면적 기준. 공급면적 등 상세 정보는 추가 확인 필요)

1.3. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본 건은 경기도 화성시 반월동 소재 '반월동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 수원시와 경계 지역임.

* 주변은 아파트, 학교, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며 시내 간선도로 인근에 위치함.

* 수인분당선 망포역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 동측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선, 북측 왕복 2차선 도로와 접하며 단지 내 도로와 연결됨.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 말소기준권리: 2013년 9월 4일자 신한은행 근저당권 (을18, 금112,000,000원)

* 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 지상권의 존부 및 내용은 별도 확인이 필요함.

3.2. 임차인 현황

* 본 건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임.

* 다만, 임대 관계가 불분명하므로, 등기되지 않은 임차인이나 보증금/차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요함.

3.3. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 약 634,246,921원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 인근에 대형 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 교육 환경

* 단지 주변으로 반월초등학교, 망포중학교, 망포고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하여 교육 환경이 양호함.

4.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 2001년 10월 12일 사용 승인된 철근콘크리트 벽식구조 18층 건물 중 4층에 위치함.

* 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스실, 발코니, 현관 등으로 구성된 전형적인 아파트 형태임.

* 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 등 2중창임.

* 승강기, 화재탐지 및 소화설비, 세대별 위생설비, 지역난방설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 기반시설

* 인근에 행정복지센터, 학교, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 권리 내용을 반드시 확인해야 함.

6.2. 법규 및 규제

* 본 건 토지는 소하천(반월천) 구역(저촉), 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:25.08.26~26.08.25) 등 다수의 법규 및 규제에 해당됨. 해당 규제 내용이 건축, 이용, 거래에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 함.

6.3. 건축물 상태

* 준공연도 2001년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 함.

6.4. 임대차 관계

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 철저히 조사하여 예상치 못한 명도 비용 발생 가능성에 대비해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원 및 화성시 경계 지역에 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖춘 아파트임.

* 주변에 주거 및 생활 편의시설, 교육시설이 잘 갖추어져 있어 거주 환경이 양호함.

* 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 비행안전구역 지정, 토지거래허가구역 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 철저한 사전 조사가 필수적임.

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 수인분당선 망포역 역세권으로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 개발 계획 및 교통망 확충 시 시세 상승 기대.

* 적극적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크 해소 시 안정적인 투자 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어려움.

* 감정가 418,000,000원을 기준으로, 인근 실거래가, 유사 물건 시세, 본 건의 권리 관계 및 잠재적 리스크 요인(지상권, 행정규제 등), 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요함.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.