나이스옥션 법원경매 순천 2025타경730 [1] 전라남도 구례군 산동면 탑정리 504 답 경매

전라남도 구례군 산동면 탑정리 504 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경730(순천지원 경매9계). 감정가 24,704,000원, 최저가 7,082,000원. 매각기일은 2026-11-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 730 [1]
소재지	전라남도 구례군 산동면 탑정리 504
용도	토지
매각기일	2026.11.30
관할법원	순천지원 경매9계 ((061)729-5329)
이용제한	(접함)준보전산지, 가축사육제한구역, 계획관리지역, (접함)계획관리지역

면적

토지면적	1,544㎡ (467.06평)

금액

감정가	24,704,000원
최저가	7,082,000원 (감정가 대비 29%)
입찰보증금	708,200원 (10%)
유찰횟수	5회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.13	24,704,000원	유찰
2차	2026.05.26	17,293,000원	유찰
3차	2026.07.13	13,834,000원	유찰
4차	2026.08.24	11,067,000원	유찰
5차	2026.10.19	8,853,000원	유찰
6차	2026.11.30	7,082,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 대상 토지는 전라남도 구례군 산동면 탑정리 소재 &quot;구례수목원&quot; 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 임야 등이 소재한 산간 농경지대임.
교통상황: 대상 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 보통시됨.
형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지대 내 &quot;과수원&quot;으로 이용중임.
인접 도로상태: 지적도상 맹지임.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역 닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
제시목록 외의 물건: 없음.
공부와의 차이: 공부상 지목은 &quot;답&quot;이나, 현황 &quot;과수원&quot;으로 이용중임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상임. 기 타: 본건 지상에 타인(이갑엽)이 식재한 과수목(매실나무,감나무) 및 기타(백일홍, 두릅) 수목이 식재되어 있음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수). 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경730 (1)

소재지: 전라남도 구례군 산동면 탑정리 504

용도: 답 (현재 과수원으로 이용 중)

감정가: 24,704,000원

토지면적: 1,544.00㎡ (약 467.05평)

토지지분: 772㎡ (약 233.52평) - 전체 토지의 1/2 지분

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수). 특별매각조건 있음 (공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한).

매각 제외 물건: 본 건 지상에 타인이 식재한 과수목(매실나무, 감나무) 및 기타 수목(백일홍, 두릅)은 매각 대상에서 제외됨.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 대상 토지는 전라남도 구례군 산동면 탑정리 소재 "구례수목원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 전(밭), 임야 등이 소재한 산간 농경지대입니다.

* 구례수목원은 전라남도 제1호 공립수목원으로 식물 유전자원 보전, 연구, 교육, 전시, 휴양 서비스를 제공하는 곳입니다.

* 인근에는 지리산정원, 구례 산수유자연휴양림, 수락폭포 등 관광 자원이 풍부합니다.

교통상황:

* 대상 토지 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태:

* 토지는 부정형의 완경사지대로, 현재 "과수원"으로 이용 중입니다.

* 공부상 지목은 "답"(논)이나, 현황은 과수원으로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

* 지적도상 맹지입니다. (도로에 직접 접하지 않음)

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 계획관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역 (2024-09-24 기준, 일부 가축(닭, 돼지, 오리, 개) 사육 제한)

3. 권리분석

등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 1985-05-16 (이석종 외 1명)

* 상속 및 지분 이전 다수 발생: 2005년, 2017년, 2024년에 걸쳐 소유권 지분 이전 및 협의 분할에 의한 상속 등기가 이루어졌습니다.

* 가압류 및 강제경매:

* 말소기준권리: 전남신용보증재단 가압류 (2024-01-08, 금 29,700,000원).

* 이후 소상공인시장진흥공단, 농업협동조합중앙회 등의 가압류 및 강제경매 결정이 다수 존재하며, 대부분 말소 예정입니다.

* 총 등기부 채권액: 112,991,386원.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. (명시된 임차인 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 매각 이후에도 존속될 수 있는 권리가 있습니다.

4. 상권분석

* 대상 토지는 산간 농경지대에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

* 인근 "구례수목원" 및 "지리산정원" 등 관광 자원을 중심으로 한 지역 특색을 가지고 있습니다.

* 주변 지역은 산동면소재지 정비 사업 등을 통해 지역 특성을 살린 농촌 중심 거점 공간으로 조성될 계획이 있습니다.

* 대규모 상권보다는 지역 관광 및 농업 관련 활동에 영향을 받는 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 차량 접근 가능한 거리에 구례수목원, 지리산정원, 산수유자연휴양림 등이 있어 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 수락폭포 등 관광 명소가 인근에 위치해 있습니다.

* 산동면 소재지는 차량으로 이동 가능하며, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 의료 및 교육 시설: 구례군 소재의 종합병원, 병원, 학교 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 보입니다. (세부 정보는 추가 조사 필요)

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출: 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분 매각 및 맹지: 전체 토지의 절반 지분만 매각 대상이며, 현재 지적도상 맹지여서 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 토지 사용 및 개발 시 공유자 및 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 "답"(논)이나, 실제로는 "과수원"으로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 계획이나 건축 허가 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있습니다. (단, 1회로 제한됨)

* 수목 제외: 본건 지상에 식재된 과수목 등은 매각 대상에서 제외되므로, 별도의 처리가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 일부 가축 사육에 제한이 있으므로, 관련 업종 희망 시 확인이 필요합니다.

* 존속하는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로, 등기사항전부증명서를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군 산동면 탑정리에 위치한 답(현황 과수원)의 1/2 지분 매각 건입니다. "구례수목원" 인근에 위치하며, 주변에 관광 자원이 풍부한 지역적 특징을 가집니다.

그러나 지분 매각, 맹지, 공부상 지목과 현황 불일치, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 여러 제약 조건이 존재합니다. 특히 토지 이용 및 개발 시 공유자 및 인접 토지와의 협의가 매우 중요합니다.

농지로서의 투자 가치 및 지리산권의 자연환경을 활용한 잠재력을 고려할 수 있으나, 명확한 토지 이용 계획 수립과 법적 절차 준수가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 지리산권의 쾌적한 자연환경과 구례수목원 등 관광 인프라 인접.

* 농업 또는 임업 투자 잠재력: 현재 과수원으로 이용 중이며, 농지 취득 자격 보유 시 농업 관련 투자 고려 가능.

* 지역 개발 가능성: 산동면소재지 정비 사업 등 지역 개발 계획이 있어 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등 여러 제약 사항이 존재합니다. 또한, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 개별 공시지가, 해당 지분의 실제 활용 가능성 및 공유자 협의 가능성 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 현장 조사와 시장 조사가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 24,704,000원이나, 이는 전체 토지(1544㎡) 기준일 가능성이 높으며, 본건은 해당 토지의 1/2 지분(772㎡)이므로 감정가 상 지분 가치는 약 12,352,000원입니다. 따라서 입찰 시에는 감정가를 참고하되, 위에서 언급된 리스크 요인과 잠재적 가치를 신중히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.1.물건 기본정보