나이스옥션 법원경매 순천 2025타경730 [1] 전라남도 구례군 산동면 탑정리 504 답 경매

전라남도 구례군 산동면 탑정리 504 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경730(순천지원 경매9계). 감정가 24,704,000원, 최저가 11,067,000원. 매각기일은 2026-08-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 730 [1]
소재지	전라남도 구례군 산동면 탑정리 504
용도	토지
매각기일	2026.08.24
관할법원	순천지원 경매9계 ((061)729-5329)
이용제한	(접함)준보전산지, 가축사육제한구역, 계획관리지역, (접함)계획관리지역

면적

토지면적	1,544㎡ (467.06평)

금액

감정가	24,704,000원
최저가	11,067,000원 (감정가 대비 45%)
입찰보증금	1,106,700원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.13	24,704,000원	유찰
2차	2026.05.26	17,293,000원	유찰
3차	2026.07.13	13,834,000원	유찰
4차	2026.08.24	11,067,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 대상 토지는 전라남도 구례군 산동면 탑정리 소재 &quot;구례수목원&quot; 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 임야 등이 소재한 산간 농경지대임.
교통상황: 대상 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통상황은 보통시됨.
형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지대 내 &quot;과수원&quot;으로 이용중임.
인접 도로상태: 지적도상 맹지임.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역 닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
제시목록 외의 물건: 없음.
공부와의 차이: 공부상 지목은 &quot;답&quot;이나, 현황 &quot;과수원&quot;으로 이용중임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상임. 기 타: 본건 지상에 타인(이갑엽)이 식재한 과수목(매실나무,감나무) 및 기타(백일홍, 두릅) 수목이 식재되어 있음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수). 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경730 (1)

소재지: 전라남도 구례군 산동면 탑정리 504

용도: 답 (현재 과수원으로 이용 중)

감정가: 24,704,000원

토지면적: 1,544.00㎡ (약 467.05평)

토지지분: 772㎡ (약 233.52평) - 전체 토지의 1/2 지분

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수). 특별매각조건 있음 (공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한).

매각 제외 물건: 본 건 지상에 타인이 식재한 과수목(매실나무, 감나무) 및 기타 수목(백일홍, 두릅)은 매각 대상에서 제외됨.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 대상 토지는 전라남도 구례군 산동면 탑정리 소재 "구례수목원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 전(밭), 임야 등이 소재한 산간 농경지대입니다.

* 구례수목원은 전라남도 제1호 공립수목원으로 식물 유전자원 보전, 연구, 교육, 전시, 휴양 서비스를 제공하는 곳입니다.

* 인근에는 지리산정원, 구례 산수유자연휴양림, 수락폭포 등 관광 자원이 풍부합니다.

교통상황:

* 대상 토지 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태:

* 토지는 부정형의 완경사지대로, 현재 "과수원"으로 이용 중입니다.

* 공부상 지목은 "답"(논)이나, 현황은 과수원으로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

* 지적도상 맹지입니다. (도로에 직접 접하지 않음)

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 계획관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역 (2024-09-24 기준, 일부 가축(닭, 돼지, 오리, 개) 사육 제한)

3. 권리분석

등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 1985-05-16 (이석종 외 1명)

* 상속 및 지분 이전 다수 발생: 2005년, 2017년, 2024년에 걸쳐 소유권 지분 이전 및 협의 분할에 의한 상속 등기가 이루어졌습니다.

* 가압류 및 강제경매:

* 말소기준권리: 전남신용보증재단 가압류 (2024-01-08, 금 29,700,000원).

* 이후 소상공인시장진흥공단, 농업협동조합중앙회 등의 가압류 및 강제경매 결정이 다수 존재하며, 대부분 말소 예정입니다.

* 총 등기부 채권액: 112,991,386원.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. (명시된 임차인 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 매각 이후에도 존속될 수 있는 권리가 있습니다.

4. 상권분석

* 대상 토지는 산간 농경지대에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

* 인근 "구례수목원" 및 "지리산정원" 등 관광 자원을 중심으로 한 지역 특색을 가지고 있습니다.

* 주변 지역은 산동면소재지 정비 사업 등을 통해 지역 특성을 살린 농촌 중심 거점 공간으로 조성될 계획이 있습니다.

* 대규모 상권보다는 지역 관광 및 농업 관련 활동에 영향을 받는 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 차량 접근 가능한 거리에 구례수목원, 지리산정원, 산수유자연휴양림 등이 있어 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 수락폭포 등 관광 명소가 인근에 위치해 있습니다.

* 산동면 소재지는 차량으로 이동 가능하며, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 의료 및 교육 시설: 구례군 소재의 종합병원, 병원, 학교 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 보입니다. (세부 정보는 추가 조사 필요)

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출: 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분 매각 및 맹지: 전체 토지의 절반 지분만 매각 대상이며, 현재 지적도상 맹지여서 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 토지 사용 및 개발 시 공유자 및 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 "답"(논)이나, 실제로는 "과수원"으로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 계획이나 건축 허가 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있습니다. (단, 1회로 제한됨)

* 수목 제외: 본건 지상에 식재된 과수목 등은 매각 대상에서 제외되므로, 별도의 처리가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 일부 가축 사육에 제한이 있으므로, 관련 업종 희망 시 확인이 필요합니다.

* 존속하는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로, 등기사항전부증명서를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군 산동면 탑정리에 위치한 답(현황 과수원)의 1/2 지분 매각 건입니다. "구례수목원" 인근에 위치하며, 주변에 관광 자원이 풍부한 지역적 특징을 가집니다.

그러나 지분 매각, 맹지, 공부상 지목과 현황 불일치, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 여러 제약 조건이 존재합니다. 특히 토지 이용 및 개발 시 공유자 및 인접 토지와의 협의가 매우 중요합니다.

농지로서의 투자 가치 및 지리산권의 자연환경을 활용한 잠재력을 고려할 수 있으나, 명확한 토지 이용 계획 수립과 법적 절차 준수가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 지리산권의 쾌적한 자연환경과 구례수목원 등 관광 인프라 인접.

* 농업 또는 임업 투자 잠재력: 현재 과수원으로 이용 중이며, 농지 취득 자격 보유 시 농업 관련 투자 고려 가능.

* 지역 개발 가능성: 산동면소재지 정비 사업 등 지역 개발 계획이 있어 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등 여러 제약 사항이 존재합니다. 또한, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 개별 공시지가, 해당 지분의 실제 활용 가능성 및 공유자 협의 가능성 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 현장 조사와 시장 조사가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 24,704,000원이나, 이는 전체 토지(1544㎡) 기준일 가능성이 높으며, 본건은 해당 토지의 1/2 지분(772㎡)이므로 감정가 상 지분 가치는 약 12,352,000원입니다. 따라서 입찰 시에는 감정가를 참고하되, 위에서 언급된 리스크 요인과 잠재적 가치를 신중히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.1.물건 기본정보