나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1917 [1] 전라남도 완도군 완도읍 중도리 19-5 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 중도리 소재 "중도리마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 양어장, 임야 등이 소재한 해안지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1~5,7~10 : 부정형 완경사지로 대체로 양식장 부지로 이용중임. 기호 11 : 부정형 완경사지로 대체로 자연림 상태의 임야임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 북서측으로 소폭의 진입로가 개설되어 있으며 본건 토지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호 3,4,5,7,8,9 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호 10 : 농림지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지 (보전산지)<산지관리법>임. 기호 11 : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호 8,9,10 토지의 공부상 지목은 각각 잡종지, 잡종지, 임야이나 현황 양식장 부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 사이딩판넬 마감 내벽 : 벽지마감 창호 : 새시창호 (나) 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서 내외벽 : 판넬 마감 (다) 철근콘크리트벽식구조 조립식판넬지붕 지하1층 건물로서 내벽 : 콘크리트 마감 (라) 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서 내외벽 : 판넬마감.

이용상태

(가) 관리사, (나) 냉동창고, (다) 펌프실, (라) 기계실로 이용중임.

설비내역

(가) : 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각, 공장및광업재단저당법제6조 기계기구 포함
2.목록 1, 10 지상 소재 수목, 제시외 건물(6-2~6-4) 매각 포함
3.목록 1. 지상 소재 저온창고, 기계기구 목록 이외의 제시외 기계기구(히트펌프 등) 매각 제외
4.목록 8. 현황 양어장 및 일부 도로 등, 목록 9. 현황 양어장, 목록10. 토지 대부분 양어장, 목록11. 현황 일부 통행로로 이용중임
5.감정평가서 기계기구 목록(2-3,2-4)은 동측 해안(공유수면) 및 주변에 소재하고, 목록(2-5,5-4,7,8-2)는 사육조 및 주변에 소재하고, 목록(8-1,14-3)은 소재 불명임.
6.감정평가서 기계기구 목록(10~14)는 중복임으로 평가 제외
7.기계기구 목록 5 및 8 중 일부(드럼스크린, 스키머, 산소용해기, 수중펌프 등)는 해체되어 별도 양식장 내외부에 소재
8.지적도상 맹지이나 북서측으로 소폭의 진입로가 개설되어 있으며 본건 토지를 통해 출입 가능함
9.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 해남지원 2025타경1917 (1)

* 소재지: 전라남도 완도군 완도읍 중도리 19-5

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 812,148,160원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

* 총 토지면적: 10828.00㎡ (약 3,275.27평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 총 건물면적: 160.04㎡ (약 48.41평)

* 건물 제시외 면적: 48.00㎡

* 건물 구조: (가) 관리사, (나) 냉동창고, (다) 펌프실, (라) 기계실로 이용 중이며, 전체적으로 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로 구성되어 있음. (다) 건물은 철근콘크리트벽식구조 지하1층 건물임.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1,2: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 기호 3,4,5,7,8,9: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 기호 10: 농림지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 공익용산지(보전산지), 임업용산지(보전산지)

* 기호 11: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 임업용산지(보전산지)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 위치

* 본건은 전라남도 완도군 완도읍 중도리 소재 "중도리마을" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 양어장, 임야 등이 소재한 해안지대로, 어촌 및 농촌 환경임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 제반 교통사정은 다소 불편한 편임.

* 지적도상 맹지이나, 북서측으로 소폭의 진입로가 개설되어 있으며 본건 토지를 통해 출입이 가능함.

2.3. 주변 시설

* 주변은 다수의 양어장 시설과 해안 지역으로 이루어져 있음.

* 인근에 대규모 산업 시설이나 혐오시설은 확인되지 않으나, 해안 및 농어업 관련 시설이 주를 이루고 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 본건 토지와 건물 모두 여러 차례의 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 대부분 말소 예정임.

* 등기부상 총 채권액은 토지 약 15.5억원, 건물 약 14.6억원으로 상당한 금액이 채권으로 설정되어 있음.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 DOTUANTHANH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-24, 대항력 없음.

* 임차인 NGUYENTHANHTHUY: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-10, 대항력 없음.

* 임차인 장달훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2011-11-17, 대항력 있음.

* 대항력 있는 임차인 장달훈은 2011년부터 거주하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 관련하여 추가적인 확인 및 법적 검토가 요구됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 토지 - 광주어룡신용협동조합 근저당 (접수 2013-08-22), 건물 - 광주어룡신용협동조합 근저당 (접수 2017-07-13).

* 본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 채권자들의 대부분 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

* 본건은 완도군 해안의 어업 및 농업 활동이 중심인 지역에 위치함.

* 상업 시설보다는 관련 생산 시설이 밀집한 특수 지역임.

4.2. 산업 연관성

* 용도가 동물 및 식물 관련시설로, 양식업, 수산물 가공 또는 농업 관련 사업에 특화된 입지임.

* 주변 양어장 시설과의 연계성이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 주변 지역은 전반적으로 어촌 및 농촌의 주거 환경을 띠고 있음.

5.2. 편의 및 복지 시설

* 대형 편의시설, 상업 시설 등은 원거리에 위치할 가능성이 높으며, 본건 인근은 자연 환경 위주의 입지임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

* 임차인 장달훈은 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있음.

* 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 보증금 부담 여부에 대한 면밀한 확인 필요.

6.2. 토지 접근성 및 경계 문제

* 지적도상 맹지라는 점은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 진입로 관련 분쟁 가능성을 내포함.

* 인접 토지와의 경계가 불명확하여, 경계측량 등 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 제시외 물건 및 기계기구 관련

* 매각 포함되는 수목, 제시외 건물 등이 있으나, 일부 저온창고 및 기계기구는 제외됨.

* 감정평가서상 기계기구 목록의 소재 불명, 중복 평가, 해체되어 별도 소재 등 복잡한 내용이 존재하여, 실제 인수 시 물건 상태 확인이 필수적임.

6.4. 토지 이용 제한

* 농림지역, 수산자원보호구역, 공익용산지 등으로 지정된 구역이 포함되어 있어, 향후 개발 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있음.

* 토지 공부상 지목(잡종지, 임야)과 현황(양어장 부지)이 상이한 부분이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 해안에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지와 함께 양식업 등 특수 목적에 적합한 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지, 불명확한 경계, 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 기계기구 현황 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 지역적 특성상 개발 제한이 있을 수 있으므로, 투자 목적과 용도 적합성을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지를 활용한 어업 또는 농업 관련 사업 부지로서의 잠재력.

* 해안가라는 지리적 이점을 활용한 특수 목적 투자 가능성.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 (정확한 가치 판단 필요).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 잠재적 리스크(명도, 토지 이용 제한, 경계 문제 등)와 권리 관계, 그리고 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 산정되나, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 반영해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사 및 주변 시세 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.