나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50749 [1] 전라남도 해남군 현산면 황산리 산76-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 현산면 황산리 소재 ‘황간교차로’ 북서측 인근에 위치하며,주위환경은 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 완경사로 임야 및 일부 전, 도로 등으로 이용중임. 기호 2) : 부정형의 평지로 도로 및 일부 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2) : 남서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하며, 본건 토지 일부를 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2008-12-26)(일반국도13호선)<도로법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 기호 2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2008-12-26)(일반국도13호선)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1) 지상에 타인(임차인) 소유의 수목 및 조경시설과 소유자 미상의 분묘 수기가 소재함.

물건 비고

1.일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
2.목록1. 지상에 분묘 4기 소재하고 토지가액은 분묘로 인하여 제한받는 가액임
3.목록1. 지상 소재 임차인 소유의 묘목 및 조경관련시설(철구조물 등) 매각 제외
4.목록1. 일부는 육묘재배장 및 통행로, 전으로 이용중이고, 목록2. 일부는 전으로 이용중임. 목록1, 2 토지 일부 접도구역으로서 공법상 제한을 받음
5.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 해남지원 2025타경50749 (1)

소재지: 전라남도 해남군 현산면 황산리 산76-1

용도: 임야

감정가: 11,967,300원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경기신용보증재단

1.2. 면적

토지면적: 11259.00㎡ (약 3405.7평)

토지지분: 2251.8㎡ (약 681.2평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지 일부 지분 매각 (매각대상: 토지일부지분매각)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 해남군 현산면 황산리 소재 ‘황간교차로’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호 1, 2 토지는 남서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 본 건 토지 일부가 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

감정평가서상 '말소: 인수'로 표기된 권리는 다음과 같습니다.

* 국민연금관리공단 압류 (접수일자: 2007-03-27)

* 중소벤처기업진흥공단 가압류 (접수일자: 2019-12-04, 권리금액: 105,906,363원)

* 신용보증기금 가압류 (접수일자: 2020-04-08, 권리금액: 60,703,152원)

상기 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리(갑11: 경기신용보증재단 가압류, 2020-07-08)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17 등)

3.3. 임차인 현황

임차인: 박성훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 상태입니다.

3.4. 임차인 관련 주의사항

임차인 박성훈은 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있어 실질적인 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 계약 관계 및 실제 점유 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 186,775,321원입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

기호 1 토지는 임야 및 일부 전, 도로 등으로 이용 중이며, 기호 2 토지는 도로 및 일부 전으로 이용 중입니다. 목록1 지상에는 육묘재배장 및 통행로로 이용되는 부분이 있습니다.

4.2. 지역 지구 및 제한사항

* 농림지역

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)

* 접도구역 (일반국도 13호선)

* 임업용산지 (보전산지)

* 준보전산지

토지 이용에 있어 위와 같은 공법상 제한을 받습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주변은 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 농경지대로서, 비교적 조용한 농촌 지역의 특성을 보입니다. (다만, 인근에 돈사(돼지 농장)가 위치하여 냄새 발생 가능성이 단점으로 언급됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 건은 토지 일부 지분만 매각되는 물건으로, 공유자 우선매수 신고 대상입니다. 공유자의 우선매수권 행사 여부에 따라 낙찰이 무효가 되거나 매수인이 변경될 수 있습니다. (공유자 우선매수권은 1회로 제한됨)

6.2. 분묘기지권

목록 1 토지 지상에 분묘 4기가 소재하고 있으며, 토지 가액 산정 시 분묘로 인해 제한받는 가액이 반영되었습니다. 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 매각 제외 물건

목록 1 지상 소재 임차인 소유의 묘목 및 조경 관련 시설(철구조물 등)은 매각에서 제외됩니다.

6.4. 경계 불명확

인접 토지와의 경계 등이 불명확하여, 정확한 경계를 확인하기 위해 별도의 경계 측량이 필요합니다.

6.5. 인근 혐오시설 (잠재적 리스크)

본 건 소재지 인근에 돈사(돼지 농장)가 위치하고 있어, 냄새 발생으로 인한 생활 환경 저해 및 부동산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군의 농경지대 내 임야 지분으로, 농업적 이용 또는 임업용으로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 토지 일부 지분만 매각되며, 분묘기지권, 접도구역 등 공법상 제한, 인접 토지와의 경계 불명확 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성과 함께 인근 돈사로 인한 냄새 발생 가능성도 고려해야 할 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농림지역 및 보전관리지역

해당 지역은 농림지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어, 농업 관련 시설이나 산지 이용 등 특정 용도로 활용 시 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8.2. 낮은 감정가 (토지 지분 기준)

전체 토지 면적 대비 지분 매각으로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었습니다. 이를 감안하여 투자 가치를 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 11,967,300원을 기준으로 하되, 상기 분석된 잠재적 리스크(지분 매각, 분묘기지권, 공유자 우선매수, 인근 돈사 냄새 등)와 인수되는 권리(국민연금관리공단, 중소벤처기업진흥공단, 신용보증기금 관련 채무) 가능성을 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 정확한 적정 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.