나이스옥션 법원경매 목포 2025타경559 [1] 전라남도 목포시 옥암동 1235-3 1층101호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '광주지방법원 목포지원' 남측 인근에 위치하는, '더벨류넘버1 1층 101호'로 부근은 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 남악신도시(옥암지구)는 간선도로망 정비되어 있고, 대중교통 이용 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물(사용승인일:2018.12.13)내 1층 101호로 외벽: 미장석재마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

노유자시설(노인복지지설)로 다담요양재활센터에서 주간보호센터 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화설비(소화전설비, 스프링클러설비 등), 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 노인복지시설 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 8차선 도로, 남동측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50~70m)(접함), 가축사육제한구역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 집합건출물대장상 건물명칭은 '더벨류넘버1'임. 2) 본건은 다담요양재활센터에서 임대중인 것으로 탐문됨.

물건 비고

집합건축물대장상 건물명칭은 '더벨류넘버1'임
노유자시설(노인복지센터)로 다담요양재활센터에서 주간보호센터 등으로 이용 중임
공부상 1층이 101호와 102호로 나누어져 있으나, 동일한 층에 소재하는 102호 부분(주방)과 벽체로 구분되어 있으며, 경계표지나 건물번호표지는 소재하지 않음(각 호실별 경계의 표시가 정확하지 않음), 두 곳이 벽면으로 나누어져 있어 구조상의 독립성은 있다고 보여지나, 일부 벽면이 완전한 벽체가 아닌 가벽으로 시설되어 있음, 건축물현황도에 1층 전체 도면만 존재하고, 각 호실별 도면은 등재되어 있지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경559 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1235-3, 1층 101호

* 건물명칭: 더벨류넘버1

* 용도: 의료시설 (집합건축물대장상 주용도: 노유자시설)

* 감정가: 5,015,000,000원

* 토지면적: 148.32㎡ (약 44.89평)

* 토지지분: 148.3222㎡ (약 44.89평)

* 건물면적: 469.46㎡ (약 142.01평)

* 건물지분: 469.46㎡ (약 142.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동곡농업협동조합

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물

* 사용승인일: 2018년 12월 13일

* 총 건축면적 (건물 전체): 4377.45㎡ (약 1324.33평)

* 대지면적 (건물 전체): 1078.8㎡ (약 326.32평)

* 해당 호실: 1층 101호

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 옥암동, '광주지방법원 목포지원' 남측 인근.

* 주위환경: 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대. 주위환경 보통.

* 교통: 남악신도시(옥암지구) 내 위치. 간선도로망 정비, 대중교통 이용 편리. 제반 교통상황 양호.

* 도로: 북서측 왕복 8차선 도로, 남동측 왕복 2차선 도로와 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50~70m)(접함), 가축사육제한구역, 택지개발지구.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 25일 접수된 동곡농업협동조합의 근저당권 (을4)

* 등기부현황:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력 있음.

* 최근 소유권 이전: 유한회사다담시니어 (매매)

* 근저당: 동곡농업협동조합 (3,840,000,000원, 말소기준)

* 근저당공동담보: 진종진 (600,000,000원, 말소)

* 임의경매: 동곡농업협동조합 (2025타경559, 말소)

* 압류: 목포세무서장 (말소), 목포시 (말소)

* 등기부채권 총액: 4,440,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 없음. 권리분석상 인수되는 보증금은 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유한회사영암한국요양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 입지: 목포시 옥암동 상업지역 내 위치.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 상업나지가 혼재하는 활성화된 상가지대.

* 건물 용도: 본 물건은 노유자시설(노인복지센터)로 현재 다담요양재활센터에서 주간보호센터 등으로 이용 중.

* 개발 계획: 택지개발지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 잠재력 보유.

1.4. 생활정보

* 이용 현황: 현재 노유자시설(노인복지센터)로 다담요양재활센터에서 주간보호센터 등으로 운영 중.

* 주요 시설:

* 건축물 전체 설비: 위생설비, 급배수설비, 시스템냉난방설비, 소화설비(소화전, 스프링클러 등), 승강기 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있음.

* 주변 편의시설: 목포시 옥암동 일대는 상업지역으로 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: 목포옥암초등학교, 목포옥암중학교, 목포미항초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 주변 의료시설: 목포우리의원, 코아미즈의원, 힘찬우리의원, 목포기독병원 등 다수의 병의원이 주변에 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 목포시 대양동, 외달도 일대에 쓰레기 소각장, 화장장, 납골당, 도축장 등 혐오시설 관련 논란이 있었으나, 본건 소재지로부터 직접적인 인접성은 낮은 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물리적 구분 불명확:

* 공부상 1층은 101호와 102호로 나뉘어 있으나, 실제로는 102호(주방) 부분과 벽체로만 구분되어 있으며 경계 표지 부재.

* 각 호실별 경계 표시가 정확하지 않아 분쟁 소지 있음.

* 일부 벽면이 가벽으로 시설되어 있어 구조상의 독립성에 의문 제기 가능.

* 건축물현황도상 1층 전체 도면만 존재하며, 개별 호실 도면 부재.

* 가벽 사용 관련: 구조적 안정성 및 추후 내부 변경 시 문제 발생 가능성.

* 감정가 대비 채권 총액: 4,440,000,000원으로, 감정가(5,015,000,000원)와 큰 차이는 없으나, 낙찰가율에 따라 잉여 발생 여부 확인 필요. (다만, 현재까지 파악된 권리로는 인수되는 부담은 없어 보임).

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 옥암동에 위치한 상업지역 내 노유자시설(의료시설)로, 교통 및 주변 환경이 양호하며 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 현재 다담요양재활센터에서 주간보호센터 등으로 운영되고 있으며, 감정가는 50.15억 원입니다. 등기부상 모든 권리는 경매 절차에 따라 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없어 보입니다. 그러나 1층 101호와 102호의 공부상 경계와 실제 현황 간 차이, 가벽 사용, 호실별 도면 부재 등 물리적 구분에 대한 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 목포 남악신도시 상업지역 내 위치하여 지역 성장 잠재력 보유.

* 노유자시설(노인복지시설)이라는 특정 용도로 안정적인 운영 수요 기대.

* 최신 건축물(2018년 사용승인)로, 유지보수 비용 절감 가능.

* 건물 관리 및 편의 시설 이용이 용이한 대형 복합 건물 내 위치.

* 경매 절차 진행 시 인수되는 권리 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 향후 시장 전망 등에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다. 본 물건의 감정가는 5,015,000,000원이며, 채권 총액은 4,440,000,000원입니다. 낙찰가는 감정가 및 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.