나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52425 [1] 전라남도 여수시 선원동 1250-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 선원동 소재 "남양1단지아파트" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 성숙중인 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태

북측에 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하, 25m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

1층 주차장, 계단실 등, 2층 ~ 5층은 각각 4개호실의 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비, 엘리베이터, 냉, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 1층, 2층 계단 벽면 타일 일부 파손됨. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록 2. 여수시 선원동 1250-8 토지 환매권자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52425(1) 사건은 전라남도 여수시 선원동 1250-8에 위치한 다가구주택에 대한 부동산 임의경매 물건입니다. 본 물건의 감정가는 1,016,071,820원이며, 토지 면적은 216.50㎡(약 65.52평)이고 건물 면적은 526.06㎡(약 159.17평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 쌍OOO이며, 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 명시되어 있습니다. 주의사항으로는 일괄매각 대상이며, 토지에 환매권자가 있다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 선원동 소재 "남양1단지아파트" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 토지는 세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중에 있으며, 북측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획 상으로는 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하, 25m 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 채권자는 쌍봉신용협동조합입니다. 등기부상 말소기준권리는 신기신용협동조합의 근저당권(을5, 을7)으로, 이보다 선순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 여수한려새마을금고의 근저당권, 쌍봉신용협동조합의 임의경매개시결정, 여수시의 가압류, 서유나의 가압류, 여수시의 압류 등이 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 여러 임차인이 존재하나 대부분 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 유일하게 '대항력 있음'으로 기재된 임차인은 천정기(보증금 1,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2015-01-20)입니다. 그러나 명시된 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그럼에도 불구하고, '대항력 있음'으로 표기된 임차인 천정기에 대한 권리관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주택지대에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 아파트 단지가 인근에 위치하고 있어 배후 수요 또한 일정 부분 확보될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 슬래브 지붕 5층 건물로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 1층은 주차장 및 계단실로 사용되며, 2층부터 5층까지는 각각 4개 호실의 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 일반적인 급배수, 위생, 소방, 도시가스 설비와 함께 엘리베이터, 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크는 다음과 같습니다.

* 토지 환매권: 목록 2. 여수시 선원동 1250-8 토지에 환매권 등기가 있으며, 그 효력은 불분명하나 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 천정기 임차인은 '대항력 있음'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 인수 여부 또는 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 관련 법률 및 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 상태: 1층 및 2층 계단 벽면 타일 일부 파손이 확인되었습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하, 25m 이하), 장애물제한표면구역 등 건축 및 이용에 일부 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 선원동에 위치한 다가구주택으로, 적절한 교통 및 생활 편의성을 갖춘 주택지대에 소재합니다. 건물은 비교적 최신 설비(엘리베이터, 도시가스 등)를 갖추고 있으며, 다수의 주택 호실로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지의 환매권 존재 가능성, 대항력 있는 임차인의 명도 문제, 건물 일부 파손 등은 낙찰 후 추가적인 검토 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 활발한 주택지대에 위치하여 안정적인 수요 확보가 예상됩니다.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 수익원 확보가 가능합니다.

* 엘리베이터 등 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 감정가 대비 저가 낙찰을 통해 시세차익 및 임대 수익률을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 상기 물건의 현재 시장 가치, 수익성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되어야 하며, 관련 법률 및 권리 관계를 최종적으로 재확인한 후, 주변 시세 및 임대료 수준, 명도 비용, 수리 비용 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.