나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102271 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 523-4 굿모닝뷰 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하는 ‘부산서부버스터미널’ 북측 인근에 위치하는 굿모닝뷰 8층 802호로서, 주위는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(사상역)이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 8층 802호로서 (사용승인일:2018.11.19) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 청호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 2필 일단으로 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 일반상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임, 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 523-4번지에 위치한 '굿모닝뷰' 아파트 8층 802호입니다. 사용승인일은 2018년 11월 19일이며, 철근콘크리트 구조의 19층 건물 내에 해당합니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 지분 면적: 13.81㎡ (약 4.18평)

* 건물 전용 면적: 69.11㎡ (약 20.91평)

* 건물 공급 면적: 별도 확인이 필요하나, 전용 면적을 고려할 때 통상 25~30평 내외로 추정됩니다.

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102271 (1)

* 감정가: 273,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트 지붕

* 층수: 총 19층 중 8층

* 외벽: 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보, 공동현관, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하며, '부산서부버스터미널' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 사상역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

건물의 북측으로는 약 8미터 폭의 포장도로, 남측으로는 약 3미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 두 필지 모두 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설 검토

주변은 부산서부버스터미널, 사상역 등 교통 요충지이며, 르네시떼, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설이 인접해 있습니다. 또한, 부산의 지역 개발 계획에 따라 사상공업지역 일대가 스마트시티로 재편되는 등 도시 개발이 활발히 진행되고 있으며, 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

주변에서 특정 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부산구치소 이전 논란 당시 감전동(본건과 인접한 지역) 일대가 이전 후보지로 거론된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

* 주택임차권 (이주희): 보증금 230,000,000원, 전입일자 2020-03-23, 확정일자 2020-03-09. 이 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 등기부 요약 및 권리 관계

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (박을규, 2021.04.16 접수, 350,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 을6 주택임차권 (이주희, 2020.03.23 전입, 230,000,000원) - 인수 대상

* 갑12 강제경매 (이주희, 2025.12.12 접수, 230,000,000원) - 말소 대상

* 말소되는 권리: 갑7 가압류, 갑9 압류, 갑11 압류, 갑13 압류 등 다수의 권리가 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 700,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이주희)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-23

* 확정일자: 2020-03-09

* 배당신고일자: 2024-06-13

* 대항력: 있음

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인 이 의 보증금 230,000,000원이 존재합니다. 해당 금액은 배당 절차 결과에 따라 매수인이 전부 또는 일부를 인수해야 할 수 있으므로, 정확한 인수 금액 파악이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산서부버스터미널 및 사상역을 중심으로 형성된 서부산권의 주요 상업 및 교통 중심지에 위치합니다. 주거, 상업, 교통 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 상업 지역 지정

본 건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어, 상업 활동 및 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

4.3. 주변 상업 시설

인근에 르네시떼, 이마트, 홈플러스 등 대형 유통 시설이 밀집해 있어 지역 내 소비 활동이 활발합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 주민들의 생활 편의성을 높이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

부산 도시철도 2호선 사상역과 다수의 시내버스 노선이 인접하여 부산 시내 전역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 이는 직장인 및 학생들의 출퇴근 및 통학에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 주거 환경

굿모닝뷰 아파트 단지는 비교적 신축(2018년 입주)으로, 주변에 주거 및 상업 시설이 조화롭게 배치되어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

5.3. 편의 및 문화 시설

인근에 대형 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 부산서부버스터미널이 인접해 있어 광역 이동 또한 편리합니다.

5.4. 교육 환경

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경으로도 고려해볼 수 있습니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 보증금

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 230,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

감정평가서 상 '기타참고사항'에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 명확하게 파악되지 않은 임대차 관계나 숨겨진 임차인이 존재할 가능성을 시사하며, 인도명령 절차 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 공동담보 및 선순위 채무

'공동담보', '선순위임차권' 등의 특이사항은 본 건 외 다른 담보물에 대한 채무가 존재하거나, 임차인의 권리가 선순위로 설정되어 있음을 의미합니다. 이는 채무 관계의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 굿모닝뷰 아파트로, 부산서부버스터미널 및 사상역 인근의 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖춘 입지를 자랑합니다. 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 하는 점은 본 건의 가장 큰 부담 요인입니다. 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 철저한 권리 분석과 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지 및 교통 편의성

부산 도시철도 2호선 사상역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 주거 가치를 높이는 중요한 요소입니다.

8.2. 서부산권 개발 호재

사상공업지역의 스마트시티 조성, 서부산 행정복합타운 건설 등 대규모 도시 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어, 지역의 미래 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 상업지역의 잠재력

일반상업지역에 위치하여 주거 용도 외 상업적 활용 가능성도 잠재적으로 보유하고 있습니다.

8.4. 신축 아파트

2018년 입주한 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 273,000,000원에서 매수인이 인수해야 할 임차인 이 의 보증금 230,000,000원을 고려하여, 주변 시세 및 물건 가치를 면밀히 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 높아, 낙찰가율이 감정가 대비 매우 낮게 형성될 수 있으므로, 실제 시장 가치에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 일반적으로 인수해야 할 부담을 제외한 순수 가치에 대한 적정 시장 가격을 파악한 후, 경쟁 상황 등을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 보수적으로 접근하여 인수 보증금 이상의 가치를 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.