나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32049 [1] 전북특별자치도 완주군 봉동읍 둔산리 873-1 전주렉시안아파트 104동 14층 1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 둔산리 소재 "봉서초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 아파트 중 14층 1402호로서 외벽 : 몰타르위 페인트 마감, 내벽 : 아트월, 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호 마감임

이용상태

"아파트"로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 서측에 접한 진출입로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2024-11-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-09-12)(봉서중학교 상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반주거구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경32049 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 봉동읍 둔산리 873-1, 전주렉시안아파트 104동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 166,000,000원

토지면적: 58.89㎡ (약 17.81평)

토지지분: 58.8871㎡ (약 17.81평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9159㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화생명보험

아파트명: 전주렉시안아파트

건축연도: 2007년

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 둔산리에 소재한 전주렉시안아파트 104동 14층에 위치하고 있습니다. 주변으로는 봉서초등학교가 북서측 인근에 있으며, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 출입이 용이하며 인근에 대중교통 시설이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건의 북측으로는 약 15미터, 서측으로는 약 20미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 서측 진출입로를 통해 접근이 가능합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 지방산업단지, 일반주거구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건 경매는 한화생명보험의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 을구 2번 근저당권(한국자산관리공사, 2018.02.26. 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 을구 4번 근저당권, 갑구 5번 가압류, 갑구 6번 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 본건에는 대항력 있는 임차인 고선영 씨가 존재합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009년 11월 20일

* 확정일자: 2025년 05월 08일

* 대항력: 있음

상기 임차인은 2009년 11월 20일 전입하여 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추었습니다. 보증금 20,000,000원 전액을 인수해야 하는 상황으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 봉동읍 둔산리 일대는 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역입니다. 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 봉서초등학교 등 교육시설과 인접하여 자녀 양육 환경도 고려해볼 수 있습니다. 대중교통 이용이 가능하며, 완주군청 등 행정기관과의 접근성도 무난한 편입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건이 속한 전주렉시안아파트는 2007년 8월에 사용 승인된 아파트 단지로, 총 9개 동, 592세대가 거주하고 있습니다. 본건은 15층 중 14층에 위치하며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 총 527대의 차량을 주차할 수 있습니다. 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 고선영 씨의 존재입니다. 2009년부터 거주하고 있는 임차인은 20,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 상황이며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 금액이 될 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건으로 경매가 진행된 점은 채무 규모가 상당했음을 시사하며, 이는 향후 물건의 안정성에 대한 추가적인 고려가 필요함을 나타냅니다. 일부 토지이용계획상의 제한 사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등)은 향후 재건축이나 증축 시 고려될 수 있는 사항입니다.

7. 종합 의견

전주렉시안아파트는 준수한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖춘 아파트 단지입니다. 특히 14층의 높은 층수와 84.92㎡ (약 25.69평)의 전용면적은 실거주 목적이나 투자 목적으로 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 하지만, 2000만원의 인수해야 할 임차 보증금은 반드시 감안해야 할 중요한 부분이며, 이는 예상 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 점은 긍정적 요인이나, 임차인 인수 금액을 포함하면 실제 매입 비용은 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 선호도 높은 아파트 단지의 고층 매물

* 최근 실거래가 대비 상대적으로 낮은 감정가

* 단지 내 다양한 편의시설 및 주차 공간 확보

9. 예상입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(84.9159㎡)의 아파트가 2026년 6월 기준 175,000,000원에서 185,000,000원 사이에 거래되었습니다. 감정가는 166,000,000원으로, 최근 시세보다 낮게 평가되었습니다.

본건은 대항력 있는 임차인에게 20,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있으므로, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 낙찰 후 임차인과의 명도 및 보증금 관련 절차를 고려할 때, 감정가를 상회하는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 170,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가를 상회하며 최근 시세를 반영하고, 인수해야 할 임차 보증금을 고려했을 때 잠재적 수익을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.