나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32046 [1] 전북특별자치도 김제시 봉남면 화봉리 156-25 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 봉남면 화봉리 소재 "구중마을" 북동측 인근에 위치하며 주위는 축사, 농경지 및 농가주택이 혼재하는 농촌지대입니다.

교통상황

인근에 버스승강장 있으며 지방도를 통한 차량통행 원활함.

형태 및 이용상태

1,2,4) 부정형, 목장용지 3)사다리형, 묵답

인접 도로상태

1,4) 동측으로 왕복2차선 포장도로 있으며 2,3)지적상 맹지로서 인접지 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1)생산관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형) 가축사육제한구역(2023-12-21) (일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역 (2025-12-05)<도로법>, 접도구역<도로법>, 접도구역(2025-12-05)<도로법> 2,3)생산관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형) 가축사육제한구역(2023-12-21) (일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 4)생산관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형) 가축사육제한구역(2023-12-21) (일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역 (2025-12-05)<도로법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 2) 공부상 지목은 전이나 현황 "목장용지"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5) 철재파이프구조 철판, 썬나이트지붕 단층 일련번호 6) 철재파이프구조, 강파이프구조 철판, 썬나이트지붕 단층

이용상태

일련번호 5,6), 제시외건물 ㉠ 일체의 축사(우사)

설비내역

환기 및 급수시설 등

부합물 및 종물

부합물 및 종물 형태의 제시외건물 ㉠있습니다

공부와의 차이

일련번호 6) 나, 다 공부상 용도가 퇴비사와 창고로 되어 있으나 일련번호 5,6) 및 제시외건물 ㉠이 구분 없이 일체의 축사(우사)로 이용중입니다. 일련번호 5,6)은 공부상 156-25번지 지상에 소재하는 것으로 되어있으나 일체의 축사건물은 156-25,156-26,156-66번지 지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물(감정평가서 ㉠) 매각 포함, 목록1. 토지 일부 접도구역에 저촉, 목록4. 도로구역으로 공법상 제한 정도를 감안하여 평가
2.목록2. 지목은 전이나 현황은 목장용지, 목록2.3. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 매각기일 2주 전부터 관할 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인 후 매수 신청), 지적도상 맹지이나 인접지 통해 출입
3.목록5.6. 공부상 156-25번지에 있으나 현황은 156-25, 156-26, 156-66번지 지상에 소재
4.목록6. 건물의 퇴비사(감정평가서-나)와 창고(감정평가서-다)는 목록5. 및 제시외 건물(감정평가서 ㉠)과 일체의 축사로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경32046 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 김제시 봉남면 화봉리 156-25

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사)

* 감정가: 474,866,400원

* 토지면적: 4711.00㎡ (약 1,425.33평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 948.24㎡ (약 286.89평)

* 건물 제시외면적: 933.30㎡ (약 282.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOO (전주김제완주축산업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 제출 필요, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항:

* 본건은 일괄매각이며, 제시외 건물(감정평가서 ㉠)도 매각에 포함됩니다.

* 토지 일부가 접도구역 및 도로구역에 저촉되어 공법상 제한이 있습니다.

* 토지 일부(목록2)는 지목이 전이나 현황은 목장용지입니다.

* 토지 일부(목록2,3)는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능합니다.

* 건물(목록5,6)은 공부상 156-25번지에 있으나, 현황은 156-25, 156-26, 156-66번지 일대에 소재합니다.

* 건물(목록6)의 퇴비사 및 창고는 목록5 및 제시외 건물(㉠)과 함께 일체로 축사(우사)로 이용 중입니다.

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 전북특별자치도 김제시 봉남면 화봉리 소재 "구중마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 축사, 농경지 및 농가주택이 혼재하는 전형적인 농촌지대입니다.

* 교통상황: 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 지방도를 통한 차량 통행은 원활한 편입니다.

* 도로 상태:

* 토지 목록 1, 4: 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 목록 2, 3: 지적도상 맹지로서, 인접지를 통해 출입이 가능합니다. (토지 일부는 접도구역에 저촉됨)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 생산관리지역, 성장관리계획구역입니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

* 도로구역 및 접도구역에 해당하여 공법상 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 지목 및 현황 차이: 목록 2번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '목장용지'로 이용되고 있습니다.

* 공부와의 차이 (건물):

* 건물(목록5,6)은 공부상 156-25번지에 등재되어 있으나, 실제로는 156-25, 156-26, 156-66번지 일대에 걸쳐 소재하고 있습니다.

* 목록 6번 건물의 퇴비사 및 창고는 공부상 용도와 달리, 목록 5번 건물 및 제시외 건물(㉠)과 구분 없이 일체의 축사(우사)로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 27일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권(342,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 강제경매, 임의경매 등 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 설

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-10-16

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 영진영농조합법인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일자: 2017-12-14

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 토지 및 건물 등기부 상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 내역이 존재하나, 상기 명시된 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 소멸 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 27억 1천만 원에 달하나, 이는 모두 소멸 예정입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 봉남면 화봉리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변 환경은 축사, 농경지, 소규모 농가주택으로 구성되어 있습니다.

* 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편이며, 주로 농업 활동 및 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다.

* 인근 도로는 지방도로 연결되어 있어 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 김제시 봉남면의 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

* 주변에 대규모 공업 단지나 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 주로 농업 및 축산업 관련 시설들이 분포하고 있습니다.

* 농업 생산 활동 및 축산업 운영을 위한 환경적 여건은 갖추고 있습니다.

* 김제 시내 및 주요 관공서, 편의시설 등은 차량으로 이동해야 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 무효 및 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생합니다. 매수 신청 전 반드시 관할 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면사무소에 신청 가능 여부를 확인하고 발급받아야 합니다.

* 맹지 및 도로 제한: 토지 일부가 지적도상 맹지에 해당하며, 접도구역 및 도로구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 공법상 제한이 있을 수 있습니다. 추후 개발 및 활용 시 전문가와 상담이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 토지의 현황과 지목이 다르거나, 건물이 공부상 주소와 달리 여러 필지에 걸쳐 소재하는 등 공부와 현황이 일치하지 않는 부분이 있어, 권리 관계 확인 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금과 차임이 0원으로 명시된 임차인이 존재하며 대항력을 갖추고 있습니다. 이들의 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 명도 저항의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 중복사건: 현재 중복 사건으로 진행 중이므로, 경매 절차의 복잡성 및 시간 지연 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 김제시 봉남면에 위치한 동물 및 식물 관련시설(축사) 경매 물건으로, 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 4억 7천만 원대이나, 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없다는 점이 특징입니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 공법상 제한, 공부와의 차이, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 리스크 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 따라서 해당 물건은 축산업 또는 관련 시설 운영 경험이 있고, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 이해하고 극복할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 넓은 토지 면적(약 1,425평)은 향후 시설 확장 또는 다른 용도로의 전환 시 잠재적 가치를 가집니다.

* 농촌 지역 내 축사 관련 시설은 신규 허가 및 신축이 어려운 경우가 많아, 기존 시설 확보의 가치가 있습니다.

* 감정가 대비 낙찰가가 현저히 낮을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로, 명도 과정에서의 협상력이 있을 수 있습니다. (단, 명도 가능성은 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 지목과 현황의 차이, 맹지, 공법상 제한, 대항력 있는 임차인 존재 등 고려해야 할 사항이 많습니다.

* 권리분석상 인수 금액이 0원이라는 점은 긍정적이나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 감정가 474,866,400원을 기준으로, 본 물건의 특성과 잠재적 가치, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(명도비, 자격증 발급비 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 구체적인 예상 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 실사, 지역 시세 조사, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 고객과의 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.