나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32040 [1] 전라북도 전주시 덕진구 산정동 359 102동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가 소재 "우아사거리" 서측 인근에 위치하는 "우정신세계아파트" 102동 3층 312호로서, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 구성된 지대입니다.

교통상황

동측 인근으로 왕복6차선의 ‘동부대로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 아파트 중 3층 312호로서 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 현황 "아파트"부지로 이용중입니다

인접 도로상태등

동측으로 왕복6차선, 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 동측 도로를 주출입로로 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1.2 공히 제2종일반주거지역(2025-02-20) , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : ---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

본건은 전주지방법원에서 진행하는 2025타경32040 (1) 사건으로, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 희OOOOOOOOOOOOO입니다.

2.2. 소재지 및 물건 현황

소재지는 전라북도 전주시 덕진구 산정동 359이며, 해당 물건은 우정신세계아파트 102동 3층 312호로, 용도는 아파트입니다.

2.3. 감정가 및 면적

감정가는 91,000,000원입니다. 토지 면적은 22.47㎡ (약 6.8평)이며, 건물 면적은 59.86㎡ (약 18.1평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라북도 전주시 덕진구 우아동3가 소재 "우아사거리" 서측 인근에 위치한 "우정신세계아파트" 102동 3층 312호입니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 구성된 주거 및 상업 혼재 지대입니다.

3.2. 교통 상황

동측 인근으로 왕복 6차선의 "동부대로"가 지나고 있어 차량 접근이 용이하며, 본건까지 제반 차량의 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용 조건은 무난한 편입니다.

3.3. 도로 접근성

본건이 소재한 부지는 동측으로 왕복 6차선 도로, 서측 및 남측으로는 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 동측 도로를 주출입로로 이용하고 있습니다.

3.4. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(가나유치원)에 해당됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 갑1 (1995-09-13): 공유자전원의지분전부이전 (양경배)

* 갑2 (2025-03-26): 소유권이전 (김정이, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3 (2025-06-12): 가압류 (희망1자산대부관리유한회사, 8,027,777원) - 말소기준권리

* 갑4 (2025-12-15): 강제경매 (희망1자산대부관리유한회사, 8,095,958원) - 본건 경매 개시

* 갑5 (2026-02-27): 소유권일부(9분의2) 가압류 (엠메이드대부, 18,560,933원)

4.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본건의 말소기준권리는 2025년 6월 12일 접수된 희망1자산대부관리유한회사의 가압류(갑3)입니다. 매각으로 인해 본건 아파트에 등기된 모든 권리(갑1, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 주거지 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

근린생활시설 외에도 주변 지역에 학교, 공원 등이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 학군

본건은 상대보호구역(가나유치원)으로 지정된 지역 내에 위치하며, 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 관련 시설이 분포하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.4. 아파트 단지 정보

아파트명은 우정신세계아파트로, 1995년 7월 25일에 사용승인되었습니다. 총 3개동, 792세대로 이루어져 있으며, 최고 20층, 최저 1층으로 구성되어 있습니다. 단지 내 총 378대(지상 4대, 지하 9대)의 주차가 가능합니다. 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 '미상'으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 특이사항 및 기타

건물 제시외 면적 및 토지 제시외 면적은 0.00㎡로 특이사항 없습니다. 감정평가서 상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보 란에 별도 기재된 사항은 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건으로, 전주시 덕진구 우아동에 위치한 우정신세계아파트입니다. 교통 여건이 우수하고 주거 환경이 안정적인 편이며, 권리 관계가 매각으로 인해 소멸되어 비교적 깔끔한 물건입니다. 1995년에 준공되어 연식이 있는 편이지만, 철근콘크리트 구조로 지어졌습니다. 다만, 임차인 현황이 미상으로 기재되어 있어 명도 과정에서의 변수를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 동부대로 등 주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거지: 아파트 및 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 지역 내 인지도: 우정신세계아파트는 지역 내에서 인지도가 있는 단지입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다. 해당 아파트의 전용 면적은 59.86㎡ (약 18.1평)이며, 1995년식으로 건축된 지 약 31년 되었습니다. 최근 전주시 덕진구 우아동 일대 유사 면적 아파트의 시세는 일반적으로 80,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 현재 시점에서 잠재적 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하여 85,000,000원에서 95,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 현재 시세 및 시장 동향, 그리고 실제 물건 상태에 대한 정밀한 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.