나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32047 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1167-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 소재 "고속버스터미널" 남측 인근에 위치하며 주위는, 단독주택등이 주를 이루는 지역입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

정방형 토지로서 "단독주택" 상태입니다.

인접 도로상태

정방형 토지로서 "단독주택" 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육금지구역, 산림하천전원개발 항모은 관련부서 확인협의.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가 :연와조 스라브즙 평가건 주택으로서 외벽, :돌붙임 및 적벽돌 마감. 내벽 :벽지 및 타일등 마감. 창호 :- 샷시호임 시멘트 벽돌조 스라브즙 평가건 창고 내벽, 외벽, :몰탕등 마감. 창호 : 목조호임

이용상태

2-가 :단독주택입니다. :창고입니다.

설비내역

2-가 :기본적인 급, 배수실비, 난방설비,등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적도 및 현황동 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 및 수목(ㄹ) 포함
2. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경32047 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1167-15

용도: 단독주택

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

토지면적: 178.00㎡ (약 53.84평)

건물면적: 98.33㎡ (약 29.74평)

토지지분: 23.7274㎡ (약 7.18평)

건물지분: 13.11㎡ (약 3.96평)

건물 제시외면적: 476.07㎡ (약 143.99평) - 일괄매각 포함

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 28,286,270원 (이천팔백이십팔만육천이백칠십원)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 소재 "고속버스터미널" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 주를 이루는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

정방형 토지로서 "단독주택" 상태이며, 인접 도로 상태는 보통입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제1종주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육금지구역, 산림하천전원개발 관련 부서 확인 협의 필요.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전(1981-04-18, 창영진), 상속에 의한 소유권 이전(2025-09-05, 창동완 외 6명), 2번 창숙현 지분강제경매(2025-12-15, 제이앤엘파이낸스대부주식회사, 49,357,811원) 및 2번 창동완 지분가압류(2026-03-11, 근로복지공단, 21,579,918원) 내역이 확인됩니다.

건물 등기부상 토지 등기부와 동일한 권리 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소 기준 권리

2번 창숙현 지분강제경매(접수일자: 2025-12-15)가 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 최인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-07-07

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 진북동 지역은 주로 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

4.2. 인접 상권

인근에 고속버스터미널이 소재하여 유동인구가 있을 수 있으나, 주거 지역으로서 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

인근 버스 승강장 이용이 편리하며, 고속버스터미널을 통한 광역 이동이 가능합니다. 주변 지역에 대한 거주민들의 평가에 따르면 전반적으로 조용하고 살기 좋으며 편의시설이 많고 교통이 편리한 편이라는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 매수 후 공유자와의 관계 설정 및 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선 매수권

공유자 우선매수 신고가 있었으며, 이로 인해 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한됩니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

최인 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 평가되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.4. 제시외 건물 및 수목 포함

일괄매각 대상에 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 및 수목(ㄹ)이 포함되나, 제시외 건물 면적이 476.07㎡(약 143.99평)으로 상당한 규모입니다. 이 부분에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 문제는 매수인의 책임 하에 있습니다.

6.5. 건물 면적 불일치 가능성

건축물대장상 총 연면적 147.79㎡와 감정평가서상의 건물 면적(98.33㎡) 간 차이가 존재하여, 실제 현황 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 내 주거 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 고속버스터미널 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편이며, 주변 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 제시외 건물의 포함 여부와 면적, 그리고 건물 면적 간의 불일치는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 전주시 중심 지역 내 단독주택 지분 물건으로, 향후 재개발 또는 지분 활용 가능성.

* 고속버스터미널 인근의 교통 및 생활 편의성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 연립주택(삼화진북)은 82.35㎡(약 25평) 면적에 60.92㎡(약 18.4평) 토지 지분을 포함하여 2026년 5월 8,600만원에 거래되었습니다. 본 건의 경우 단독주택으로, 전체 토지 면적 178.00㎡(약 53.84평)를 고려할 때, 시세는 감정가를 상회할 잠재력이 있습니다. 다만, 본 건은 지분 매각이며, 다세대주택(우진빌라)의 경우 2024년 10월 26.12㎡(약 7.9평) 면적이 6,000만원에, 2026년 7월 3,000만원에 거래된 사례가 있어 시세 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

9.2. 권리 분석 기반 예상가

말소기준권리 대비 인수되는 권리가 없으며, 임차인의 인수 보증금 또한 0원으로 산정되었습니다. 따라서 입찰가는 감정가(28,286,270원)를 기준으로 하되, 시장 상황 및 위험 요소를 고려하여 산정할 필요가 있습니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 등의 복합적인 위험 요소를 안고 있습니다. 제시외 건물 포함 여부 및 실제 가치 또한 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적인 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 29,000,000원에서 35,000,000원 사이로 판단됩니다. 입찰 전 현장 방문 및 관련 법률 전문가와 상담을 통해 정확한 권리 관계 및 시세 조사를 재확인하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.