나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경870 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1821 달맞이유림노르웨이숲 103동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '동백중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 내 제8층 제803호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인조석 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-08-20), 제3종일반주거지역, 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역(중동2 지구단위계획구역(최초2000.4.14)), 도로(소로2-1)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018.2.21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경870 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1821 달맞이유림노르웨이숲 103동 8층 803호

용도: 아파트

감정가: 607,000,000원 (6억 7백만원)

토지면적: 43.68㎡ (약 13.21평)

토지지분: 43.6797㎡ (약 13.21평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9136㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

아파트명: 해운대 달맞이 유림노르웨이숲 아파트

건축년도: 2017년 7월 3일 사용승인

해당층: 8층 (총 18층)

전용면적: 84.9136㎡ (약 25.69평)

분양면적: (제공된 정보에 해당 호실의 분양면적이 명확히 기재되지 않았으나, 전용면적이 84.9136㎡이므로 유사한 면적으로 추정 가능합니다.)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 해운대구 중동 소재 '동백중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

인접 도로상태: 아파트 단지 내 진출입로, 주차장 시설 및 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역(중동2 지구단위계획구역), 도로(소로2-1)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 19일 접수된 부산은행 근저당권 (을4)입니다.

등기부 현황:

* 소유권은 2020년 7월 31일 서가영에게 이전되었습니다.

* 부산은행의 근저당(총 792,000,000원)은 말소 대상입니다.

* 롯데카드, 삼성카드, 신한카드, 케이뱅크, 롯데캐피탈 등 다수의 가압류 및 부산진세무서장의 압류도 모두 말소 대상입니다.

* 본 건의 임의경매 개시 결정(2025-12-12, 부산은행) 또한 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,059,011,087원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 곽성협

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입/확정/배당신고일: 2024-11-19 / 2024-11-19 / 2026-07-24

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김송희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일: 2024-11-19

* 확정/배당신고일: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

해운대 지역의 특성상 관광 및 휴양 관련 상권의 영향도 일부 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 동백중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

교통: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

편의시설: 아파트 단지 내 커뮤니티 시설(노인정, 보육시설, 주민공동시설 등)이 갖추어져 있으며, 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

주차: 아파트 단지 내 총 441대(지하 424대, 지상 17대) 주차 가능하여 주차 공간은 넉넉한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 곽성협은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 토지이용 관련 제한사항이 존재합니다.

채권 총액이 높아 채무자의 재정 상태가 좋지 않았음을 시사합니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산 해운대구 중동에 위치한 신축 아파트로, 입지 조건 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계가 깨끗하여 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

해운대 지역의 부동산 가치를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있습니다.

8. 투자포인트

해운대 지역 신축 아파트: 부산의 주요 주거 지역 중 하나인 해운대구의 아파트입니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 등기 권리가 소멸되어 안전한 거래가 가능합니다.

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리 없음: 낙찰자가 추가로 부담해야 할 권리사항이 없습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 607,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 84.91㎡ (5층): 557,000,000원

* 73.92㎡ (8층): 525,000,000원

* 59.95㎡ (4층): 480,000,000원

본 물건은 84.91㎡ 면적에 8층이므로, 최근 동일 면적(84.91㎡) 5층 매물이 557,000,000원에 거래된 점과 본건의 감정가(607,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 8층이라는 층수 프리미엄을 감안하여 590,000,000원 (5억 9천만원) 수준의 입찰가를 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.