나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102274 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3234 명지두산위브포세이돈 103동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강서구 명지동 소재 '명호초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물(103동) 내 5층 504호로서, (사용승인일:2013.03.15) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호임. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사지 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 지하주차장, 공동현관설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 단지 및 아파트 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

명지동 3234 :도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(한솔학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-18)(명호초등하교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(한솔학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102274 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3234 명지두산위브포세이돈 103동 5층 504호

용도: 아파트

감정가: 390,000,000원

토지면적: 52.69㎡ (약 15.94평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 세부사항

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물 내 5층 504호

사용승인일: 2013.03.15

토지형상 및 이용상태: 인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 단지 및 아파트 상가 건부지로 이용 중

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치한 '명호초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건이 위치한 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(명호초등학교, 한솔학교) 및 역사문화환경보존지역, 그리고 국가산업단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 3월 24일 접수된 오에스비저축은행의 근저당권(을10, 458,400,000원)입니다. 해당 근저당권보다 후순위인 압류(갑10), 가압류(갑11), 임의경매(갑12) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 508,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

본 건은 총 16개 동, 1256세대로 구성된 대규모 아파트 단지인 명지두산위브포세이돈에 속해 있습니다. 2013년 3월 15일에 사용 승인되었으며, 총 주차 대수는 1449대로 세대당 약 1.15대의 주차가 가능합니다.

4.2. 주변 상업시설

단지 주변으로 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

명호초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 대규모 아파트 단지로서 갖춰진 부대시설(관리사무소, 주민공동시설 등)을 이용할 수 있습니다.

5.3. 기타

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 마감재 등에 대한 직접적인 확인이 이루어지지 않았습니다. 이는 정확한 물건 상태 파악에 제한이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

* 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 주변 일정 구역 내에서의 건축 및 학원 설치 등이 제한될 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 해당 지역 내 문화재 보호 조례에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 국가산업단지: 명지동 일대는 국가산업단지와 인접하거나 포함된 지역으로, 주변 산업 시설의 영향(소음, 환경 등) 가능성을 고려할 필요가 있습니다. 다만, 본 건이 위치한 주거지역과의 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공해 유발 시설 등)과의 근접성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동의 대단지 아파트인 명지두산위브포세이돈 내에 위치하며, 초등학교가 인접하여 기본적인 생활 환경 및 교육 여건은 양호한 편입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점과 토지이용계획상 일부 제한사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명지국제신도시 내 대단지 아파트로서의 안정적인 가치.

* 명호초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수.

* 단지 내 풍부한 편의시설 및 주차 공간 확보.

* 경매 물건으로서 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.98㎡)의 실거래가는 2026년 7월 5층 대비 높은 12층 매물이 320,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 390,000,000원이지만, 실거래가와의 격차를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 5층이라는 층수를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 350,000,000원 수준으로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 최근 거래 사례 및 감정가를 참고한 잠정적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 시세 조사와 현장 답사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.