나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102277 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 1297-49 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건1,2는 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '낙동중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장 · 단독주택 · 나대지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공업기타 건부지로 이용중임. 일련번호(2) : 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 서측으로 일련번호(2) 토지를 포함한 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함. 일련번호(2) : 본건이 도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 도시지역, 제1종일반주거지역(2025-03-26), 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(2024.3.2. ~ 2027. 3. 1.)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타(판넬)지붕 지상 2층 건물로서, 주기둥 : H-Beam 500 × 200mm, 200 × 100mm, 벽체 : 메탈판넬 및 샌드위치 판넬 마감(THK 약 100mm) 등, 높이 : 1층 - 약 3.5m, 2층 - 약 3m, 천정 : 1층 - 데크플레이트, 2층 - 텍스 마감 등, 바닥 : 1층 - 콘크리트 위 하드너, 2층 - 타일깔기 마감 등, 창호 : 알루미늄 샤시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임. 1층 : 물류창고, 화장실 2층 : 사무실, 화장실

설비내역

위생ㆍ급배수ㆍ급탕설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각
-목록2.는 도시계획시설(도로)에 속한 '도로'로서, 행정상 제한정도를 감안하여 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102277 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 1297-49

용도: 근린시설 (제1종근린생활시설)

감정가: 1,005,868,400원

토지면적: 357.00㎡ (약 107.99평)

건물면적: 377.72㎡ (약 114.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각

* 목록2.는 도시계획시설(도로)에 속한 '도로'로서, 행정상 제한정도를 감안하여 감정평가함

건축물 상세:

* 건물 구조: 일반철골구조, 기타(판넬)지붕, 지상 2층

* 이용 상태: 1층 물류창고, 화장실 / 2층 사무실, 화장실

* 건축 허가일: 2019-07-29

* 사용 승인일: 2019-12-13

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '낙동중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 단독주택, 나대지 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

* 형태 및 이용상태: 토지 일련번호(1)은 공업기타 건부지로 이용 중이며, 일련번호(2)는 '도로'로 이용 중임. 두 필지 모두 대체로 등고평탄한 사다리형 토지임.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하며, 일련번호(2) 토지가 이 도로의 일부임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역(2025-03-26)

* 기타 지구: 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서)

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 군사시설 보호구역: 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-02-26)(2024.3.2. ~ 2027. 3. 1.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 (근저당권, 경남은행, 2023-09-15 접수)

* 인수되는 권리: 제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, 지상권 등 등기 외 권리 여부는 추가 확인 필요.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2020-01-06, 대항력: 있음

* 배 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2020-01-03, 대항력: 있음

* 배성진: 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2021-04-19, 대항력: 없음

* 주식회사금천에프에스배성진: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2023-04-05, 대항력: 없음

* 정정언: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-23, 대항력: 없음

* 대성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 없음, 대항력: 없음

* 은성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 없음, 대항력: 없음

* 진성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 없음, 대항력: 없음

* 태성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 없음, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 검토 필요)

* 등기부채권 총액: 1,320,475,525원

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보로 진행됨.

4. 상권분석

* 주변 상권 특징: 본건 소재지는 부산광역시 강서구 대저1동으로, 주변은 소규모 공장, 단독주택, 나대지 등이 혼재된 지역으로 파악됨. 근린생활시설로서의 용도에 따라 지역 내 상업 기능이 일부 있을 것으로 보임.

* 혐오시설 유무: 인근 지역(대저1동, 공항로 일대)에서 공장, 물류센터 관련 정보는 다수 확인되나, 직접적인 혐오시설(폐기물처리장, 대규모 축사 등)의 존재에 대한 명확한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음. 다만, 군사시설 보호구역(비행안전제6구역)에 해당하여 개발 제한이 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 주요 시설: 본건 북측 인근에 낙동중학교가 위치하고 있으며, 차량 접근이 가능한 교통망을 갖추고 있음.

* 주변 환경: 주변은 주거, 소규모 공업, 나대지 등이 혼재된 지역으로, 지역 특성상 상업 시설보다는 산업 및 주거 기능이 복합적으로 나타날 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김OO, 배OO 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 각각 1천만원의 보증금과 월 50만원의 차임을 지급하고 있음. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 명도 리스크 및 추가 비용 발생 가능성을 내포함.

* 도시계획시설(도로) 편입: 목록2. 토지는 도로로 이용 및 평가되었으며, 이는 토지의 활용성 및 건물과의 연관성에 영향을 줄 수 있음.

* 군사시설 보호구역: 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축물 신축, 증축, 토지 이용 등에 대한 군사작전상 필요한 제한이 따를 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2024년 3월 2일부터 2027년 3월 1일까지 지정되어 있어, 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 함.

* 유동화물건 및 공동담보: 채권이 유동화되었고 공동담보로 설정된 물건이므로, 채권 추심 및 경매 절차 진행 과정에서 복잡성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치한 근린생활시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 낙동중학교 북측 인근에 자리하고 있으며, 제1종일반주거지역, 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 다양한 지역 지구에 속해 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있음. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권(2023.09.15) 이하 모든 권리가 말소될 예정이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 시 주의가 필요함. 주변은 소규모 공장, 주택, 나대지가 혼재되어 있어 지역적 특성을 고려한 상권 분석이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 제1종근린생활시설로서의 잠재적 활용 가치: 지역 내 필요한 근린생활 시설로서의 역할 수행 가능성.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 물류 및 상업 활동에 유리할 수 있음.

* 향후 개발 가능성: 도시지역 내 위치하며, 장기적으로는 지역 개발에 따른 가치 상승 기대. (단, 비행안전구역 등 제한 사항 고려 필요)

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 이는 부동산 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 개별적인 명도 비용, 향후 활용 계획 및 투자 목적에 따른 위험 감수 수준 등 복합적인 요소를 고려해야 하기 때문입니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있는 주요 변수로 작용합니다. 따라서, 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 및 세무 전문가의 자문을 통해 신중하게 결정해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 별도 인수 금액은 없으나, 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.