나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22350 [1] 경상남도 거제시 고현동 1054 고려5차아파트 604동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제 중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 604동 9층 904호로서, (사용승인일: 1997.04.26) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 현장조사시 현황 아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 13~15미터 내외, 북측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -현장 조사시 안방, 안방화장실, 베란다, 거실 등에서 누수로 인한 벽지 손상, 일부 천장 처짐, 도장 박리현상 등을 확인하였으며, 육안으로 확인되지 않은 추가적인 하자 가능성 있으니 참고 바랍니다. ※자세한 사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

물건 비고

감정인의 현장 조사시 감정서에 첨부된 사진용지와 같이 안방, 안방 화장실, 베란다, 거실 등에서 누수로 인한 벽지 손상, 일부 천장 처짐, 도장 박리 현상 등을 확인하였으며, 육안으로 확인되지 않는 추가적인 하자 가능성이 있으며, 본건 누수로 인한 가치하락분을 고려하여 감정 평가됨(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경22350 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 고현동 1054 고려5차아파트 604동 9층904호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

118,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 50.87㎡ (약 15.39평)

토지지분: 50.87㎡ (약 15.39평)

건물면적: 84.03㎡ (약 25.42평) - 전용면적

건물지분: 84.03㎡ (약 25.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제 중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류, 소로2류, 중로3류 도로에 접합(또는 저촉)되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 거제중앙초등학교, 거제중앙고등학교 등 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (갑1, 갑2): 이해원, 옥수희

* 근저당 (을11, 말소기준권리): 한국자산관리공사 (193,200,000원)

* 가압류 (갑3, 갑4): 참저축은행 (41,617,278원), 신한카드 (8,920,800원)

* 임의경매 개시 결정 (갑5): 한국자산관리공사 (167,587,529원)

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 을11 근저당이 말소기준권리가 되어 후순위 권리들은 소멸합니다. 등기부채권 총액은 243,738,078원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 주의사항

감정평가 시점에 확인된 누수로 인한 하자(안방, 안방 화장실, 베란다, 거실 등 벽지 손상, 천장 처짐, 도장 박리 현상)가 확인되었으며, 육안으로 확인되지 않는 추가 하자 가능성이 있습니다. 이러한 누수로 인한 가치 하락분이 감정평가에 반영되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 단지 자체적으로도 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있어 단지 내 생활 편의시설은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 고려5차아파트

* 주소: 경상남도 거제시 고현동 1054

* 사용승인일: 1997년 4월 26일 (건축된 지 약 29년 경과)

* 동수: 5개동

* 세대수: 539세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 426대 (지상 3대, 지하 18대) - 세대당 주차 대수는 다소 부족할 수 있습니다.

5.2. 최근 시세 분석

본건은 전용면적 84.03㎡(약 25.42평) 아파트입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 동일 면적(84.03㎡)의 경우

* 2026년 3월 3일, 10층 매물이 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 2월 9일, 13층 매물이 120,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 9층으로, 최근 거래 사례를 고려할 때 120,000,000원에서 150,000,000원 사이의 시세 범위를 형성하고 있습니다. 다만, 본건은 누수 관련 하자 보수가 필요한 상태임을 감안해야 합니다.

5.3. 주변 시설

* 교육시설: 거제중앙초등학교, 거제중앙중학교, 거제중앙고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통시설: 아파트 단지 주변으로 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 조사된 내용상 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 누수 관련 하자: 안방, 안방 화장실, 베란다, 거실 등 다수의 공간에서 누수로 인한 벽지 손상, 천장 처짐, 도장 박리 현상이 확인되었으며, 추가적인 숨은 하자의 가능성이 존재합니다. 이러한 하자 보수에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건축 연도: 1997년 사용승인된 건물로, 연식이 오래되어 전반적인 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 있는 경우, 대항력 유무 및 보증금, 월세 등 정확한 계약 내용 파악이 필요하며, 이에 따른 명도 및 금전적 리스크가 발생할 수 있습니다. (현재 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.)

7. 종합 의견

본건 고려5차아파트 604동 904호는 거제시 고현동의 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 최근 동일 면적의 아파트 매매 가격이 1억 2천만 원에서 1억 5천만 원 수준으로 형성되어 있어 시장 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 안방, 화장실, 거실 등에 확인된 누수 관련 중대한 하자는 시세 대비 낮은 감정가(1억 1천 8백만 원)의 요인이 되었으며, 인수 후 상당한 수리 비용이 발생할 것으로 보입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 꼼꼼한 현장 확인과 정확한 수리 비용 산출을 통해 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 본건의 감정가(1억 1천 8백만 원)는 최근 실거래가(1억 2천만 원 ~ 1억 5천만 원)보다 낮게 책정되어 있습니다. 하자에 대한 감안이 이미 반영된 가격으로, 수리를 감안해도 충분한 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접한 학군과 편리한 교통망은 주거 만족도를 높이며, 향후 아파트 가치 유지 및 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 거제시의 주요 주거 지역에 위치하여 꾸준한 아파트 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원이며, 최근 84.03㎡ 면적의 거래가는 120,000,000원 ~ 150,000,000원 수준입니다.

현재 물건은 심각한 누수 하자가 있어 상당한 수리 비용이 예상됩니다. 이를 감안하여 감정가 수준에서 약간 하향 조정하거나, 시장 최저가 수준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.