나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22341 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1573-2 주영더팰리스5차아파트 503동 26층2602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 '통영경찰서' 동측으로 인접해 위치해 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 중 26층 2602호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의 토지로서, 지면은 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 사면으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-07-02).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 구분건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-임차권 양수인 주택도시보증공사(양도전: 김시관)로부터 2026.07.14.자에 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의하겠다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22341 (1)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1573-2 주영더팰리스5차아파트 503동 26층 2602호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.53㎡ (약 10.75평)

토지지분: 35.53㎡ (약 10.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평) - 전용면적

건물지분: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 등기부 현황 요약

소유권보존: 2018-02-26

소유권이전: 2018-04-11

공유자전원지분전부이전(매매): 2022-02-18

주택임차권(김시관): 2024-06-20 (말소 예정)

강제경매(주택도시보증공사): 2025-12-11 (말소기준권리)

가압류(오케이저축은행): 2026-01-21 (말소)

압류(파주세무서장): 2026-07-09 (말소)

등기부채권 총액: 390,164,486원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 '통영경찰서' 동측으로 인접해 있으며, 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 내 차량의 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 단지 접근성이 양호합니다. 인접한 도로 상태 또한 포장되어 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 중로1류, 중로2류, 중로3류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2025년 12월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑5)입니다. 이에 따라 본 물건의 매각으로 인해 을구3번 주택임차권(김시관)을 포함한 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 (HUG 인수 조건)

임차인: 주택도시보증공사(양도전: 김시관)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-17

확정일자: 2022-04-20

배당신고일자: 2024-06-20

대항력: 없음 (확약서 제출)

비고: 임차권 양수인인 주택도시보증공사로부터 2026년 7월 14일자로 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의하겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리 없음

위 임차권 양수인 주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용에 따라, 본 물건의 매수인은 임차권과 관련하여 인수해야 할 보증금이나 별도의 권리사항이 없는 것으로 분석됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 상권입니다. 통영경찰서 등 주요 공공시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 개요

아파트명: 통영주영더팰리스5차 아파트

소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1573-2

사용승인일: 2018년 2월 14일

총 동수: 15동 (총괄표제부 기준)

총 세대수: 976세대

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 29층 중 26층

호수: 503동 2602호

주차대수: 총 1110대 (지하 1088대, 지상 22대 - 전기차 충전기 10대 포함)

5.2. 단지 내 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 임차인의 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 만약 HUG 측의 이행 보증 또는 관련 법적 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 내부 조사 불가: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 탐문으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 통영시 광도면 죽림리에 위치한 주영더팰리스5차 아파트 26층 매물로, 2018년 준공된 비교적 신축 아파트입니다. 84.94㎡(약 25.69평)의 전용면적을 가지며, 26층의 좋은 층수에 위치하여 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정입니다. HUG 임차인 관련하여 매수인이 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 파악되나, 관련 확약서 내용을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: HUG 임차인의 대항력 및 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해, 매수인이 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

* 준신축 아파트: 2018년 준공으로 연식이 짧아 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 로열층: 26층의 고층으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 단지 환경: 단지 내 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례 정보에 따르면, 본건과 동일한 주영더팰리스5차 아파트(전용면적 약 84.94㎡)의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 13일: 338,000,000원 (7층)

* 2026년 7월 10일: 332,000,000원 (7층)

* 2026년 7월 7일: 325,000,000원 (5층)

이러한 최근 시세를 고려할 때, 본건(26층)의 현재 시세는 약 3억 3천만원대 후반에서 3억 4천만원대 초반 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다.

9.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 355,000,000원입니다. 최근 실거래가 수준과 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 시세 범위 하단에 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 다만, 26층이라는 층수 이점을 감안할 때 시세 범위 상단까지도 고려해 볼 수 있습니다.

종합적인 판단하에, 보수적인 입찰가를 고려한다면 시세의 95% 수준에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 조정하는 것을 추천합니다.

예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 340,000,000원

최종 예상 입찰가: 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.