나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22325 [1] 경상남도 거제시 덕포동 산152-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 '거제옥포도뮤토아파트' 붓서측 인근에 산재하여 위치하며 부근은 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량의 접근은 불가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1): 부정형의 급경사지로 현황은 '자연림' 상태의 임야입니다. 기호2~3): 부정형의 평지로 현황은 '전' 입니다. 기호6~8): 사다리형 평지로 현황은 '전' 입니다. 기호9): 세장형의 평지로 현황은 '전' 입니다.

인접 도로상태

기호1): 남측으로 노폭 약 1m~2m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호2~9): 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호2,3,7,8): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호4): 자연녹지지역, 자연취락지구, 하천(2015-01-23)(덕포천), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호5,6,9): 자연녹지지역, 자연취락지구, 하천(2015-01-23)(덕포천)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호2~3) 토지는 공부상 지목 '답'이나 현황은 '전'입니다. 기호4) 토지는 공부상 지목 '답'이나 현황은 '제방'입니다. 기호5~9) 토지는 공부상 지목 '답'이나 현황은 '전'입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

물건 비고

지상 소재 활, 잡목 등 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함 평가됨.
육안으로 식별하기 어려운 분묘 소재할 가능성 있음. (분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 통영지원 2025타경22325 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거OOOOOOOO (거제축산업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 산152-2

용도: 임야 (현황 일부 '전' 포함)

감정가: 117,744,000원

매각대상: 토지매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 21,408.00㎡ (약 6,476.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 덕포동에 위치하며, '거제옥포도뮤토아파트' 서측 인근에 산재하여 있습니다. 주변 지역은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지까지 차량 접근은 제한적이며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

* 기호1: 부정형의 급경사지로 현재 '자연림' 상태의 임야입니다.

* 기호2~3: 부정형의 평지로 현재 '전' (밭)입니다.

* 기호6~8: 사다리형의 평지로 현재 '전' (밭)입니다.

* 기호9: 세장형의 평지로 현재 '전' (밭)입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 기호1: 남측으로 폭 약 1m~2m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호2~9: 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근성이 떨어집니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(말, 양, 염소, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 및 모든 축종 제한), 준보전산지<산지관리법>

* 기호2,3,7,8: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 기호4~9: 자연녹지지역, 자연취락지구, 하천(덕포천), 가축사육제한구역(모든 축종 제한) (기호5,6,9는 하천 구역과 저촉됨)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 12월 23일 접수된 거제축산업협동조합의 근저당권 (을5) 입니다.

3.2. 등기부 현황 (매각으로 소멸될 권리)

* 을5: 근저당권 (거제축산업협동조합, 1,664,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 지상권설정공동담보목록 (거제축산업협동조합) - 말소

* 갑3: 가압류 (거제수산업협동조합, 304,686,621원) - 말소

* 갑6: 임의경매 (거제축산업협동조합, 1,498,513,641원) - 본건 경매 개시

3.3. 등기부 현황 (매각 후에도 인수될 권리)

* 분묘기지권: 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,968,686,621원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 인근에는 '거제옥포도뮤토아파트'와 같은 주거 단지가 위치하고 있으며, 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다. 거제 지역은 과거 부동산 경기 침체가 있었으나 최근 회복세를 보이고 있으며, 옥포동, 고현동 일대 등 주요 상권이 존재합니다.

4.2. 주변 시설

인근에 '거제옥포도뮤토아파트' 단지 내 피트니스 센터, 맘스카페, 도서관 등의 편의시설이 있습니다. 또한, 덕포해수욕장, 옥포대첩기념공원, 덕포골프랜드 등이 인접해 있어 여가 활동이 가능합니다. 교육 시설로는 국산초등학교, 옥포중/고등학교 등이 가깝습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 '거제옥포도뮤토아파트' 커뮤니티 시설 및 덕포해수욕장, 옥포대첩기념공원, 덕포골프랜드 등 여가 및 휴양 시설이 있습니다.

5.2. 교육시설

국산초등학교, 옥포중학교, 옥포고등학교 등 교육 시설이 근거리에 위치해 있습니다.

5.3. 의료시설

언급된 정보 내에서는 특정 의료 시설에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 접근성 문제

본건 토지의 대부분(기호2~9)이 맹지여서 외부 도로 접근성이 매우 낮습니다. 이는 토지 활용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 분묘 존재 가능성

육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립될 수 있어 소유권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 매각 후에도 소멸되지 않는 권리이므로 주의가 필요합니다.

6.3. 지형적 제약

기호1 토지는 급경사지로서 개발 및 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 개발 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 따릅니다.

6.5. 수목 평가

지상에 소재한 활엽수, 잡목 등 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 가격에 포함되어 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 덕포동에 소재한 임야로, 일부 현황 '전'으로 이용되는 토지입니다. '거제옥포도뮤토아파트' 인근에 위치하며 주변은 주거, 농경지, 임야가 혼재된 지역입니다. 상당 부분의 토지가 맹지이며, 급경사 지형과 개발 제한 지역으로 묶여 있어 접근성 및 활용성에 제약이 큽니다. 또한, 육안으로 확인 어려운 분묘의 존재 가능성 및 분묘기지권 성립 여지는 큰 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 개발 가능성

향후 지역 개발 계획이나 지구 단위 계획 변경 등을 통해 토지 이용 규제가 완화되거나, 맹지 문제가 해결될 경우 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 자연환경

바다와 산이 인접한 거제시의 자연환경 속에 위치하고 있다는 점은 긍정적으로 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 토지의 현재 이용 상태 및 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크(분묘, 맹지 등) 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되어 입찰가 산정 시 추가적인 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.