나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23220 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 38-5 그린센트 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '부산진구청' 북서측 인근에 위치하는 그린센트 12층 1203호로서 부근은 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 시민공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 12층 1203호로서 외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅마감 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창.

이용상태

업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 가스난방설비, 기계식주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 등고 평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 40m 및 서측으로 폭 10m, 북측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2016-12-30)(한솔학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <부산광역시지정문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건번호: 부산지방법원 2025타경23220 (1)

1.1. 2. 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 부전1동새마을금고 (을1, 갑12 근거)

1.2. 물건 상세

1.2. 1. 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 38-5 그린센트 12층 1203호

1.2. 2. 건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 12층

1.2. 3. 용도: 오피스텔 (업무시설)

1.2. 4. 건축년도: 사용승인일 2021년 06월 02일

1.3. 감정가 및 면적

1.3. 1. 감정가: 137,000,000원

1.3. 2. 토지면적: 3.75㎡ (약 1.13평)

1.3. 3. 건물면적: 24.59㎡ (약 7.44평)

1.3. 4. 총 토지지분: 3.75㎡ (약 1.13평)

1.3. 5. 총 건물지분: 24.59㎡ (약 7.44평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

2.1. 1. 본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '부산진구청' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

2.1. 2. 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 부산 시민공원 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

2.1. 3. 부산 시민공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 여건

2.2. 1. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 2. 동측으로 폭 40m, 서측으로 폭 10m, 북측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 3. 인근 버스 정류장으로는 부암초등학교, 부산진구청, 시민공원남문 등 다양한 노선이 운행 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

2.3. 1. 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

2.3. 2. 또한, 도로, 상대보호구역(한솔학교), 역사문화환경보존지역, 국가산업단지 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

3.1. 1. 을1 근저당권 (부전1동새마을금고, 2021-09-09 접수, 채권금액 112,368,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 현재 등기 상태

3.2. 1. 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기말소 (2021-09-09)

3.2. 2. 갑5: 소유권이전 (박국현, 2021-09-09, 매매)

3.2. 3. 을1: 근저당권 (말소기준권리)

3.2. 4. 갑8: 압류 (북부산세무서장, 2024-11-21, 말소)

3.2. 5. 갑11: 압류 (부산진세무서장, 2025-10-10, 말소)

3.2. 6. 갑12: 임의경매 개시결정 (부전1동새마을금고, 2025-12-11, 말소)

3.2. 7. 갑14: 압류 (부산진구, 2026-08-27, 말소)

3.3. 인수되는 권리

3.3. 1. 매각으로 인해 말소기준권리인 을1 근저당권보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

3.3. 2. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

3.4. 1. 인수 보증금 합계: 0원.

3.4. 2. 현재 별도의 임차인 현황은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

4.1. 1. 건물명: 그린센트 (Green Cent)

4.1. 2. 총 세대수: 133세대

4.1. 3. 총 주차 대수: 69대 (기계식 주차 포함)

4.1. 4. 건축물대장상 용도: 공동주택/도시형생활주택으로 표기되어 있으나, 실제 이용 및 공부상 용도는 오피스텔 (업무시설)로 확인됩니다.

4.2. 상권 특성

4.2. 1. 본건이 위치한 부암동 지역은 부산진구청 등 행정기관이 인접해 있으며, 부산 시민공원을 중심으로 한 쾌적한 주거 환경과 풍부한 생활 편의 시설을 갖춘 복합 상권입니다.

4.2. 2. 서면 상권과도 가까워 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 상업 활동을 누릴 수 있는 입지입니다.

4.2. 3. 다수의 오피스텔 및 공동주택이 밀집되어 있어 주거 및 업무 수요가 꾸준히 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

5.1. 1. 부산진구청, 롯데마트 부산점, 트레이더스 홀세일 클럽 서면점 등 대형 쇼핑 시설과 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설이 도보 및 차량 접근 가능한 거리에 위치합니다.

5.1. 2. 부산 시민공원이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용성이 높습니다.

5.2. 교육시설

5.2. 1. 인근에 성지초등학교(약 0.7km), 부산진중학교(약 0.5km), 동의중학교(약 1.8km), 부산동고등학교(약 2.4km) 등 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 2. 다만, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

5.3. 의료시설

5.3. 1. 백세메디칼의원 (가정의학과)이 약 314.9km 거리 내에 위치하며, 부산진구 내 다양한 규모의 병 의원들이 분포되어 있어 의료 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

6.1. 1. 매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'의 존재 가능성이 있습니다. 임장 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.1. 2. 건축물대장상 주요 용도가 '공동주택'으로 분류되어 있으나, 실제 이용 및 감정평가상으로는 '오피스텔(업무시설)'로 사용 중인 점을 유의해야 합니다. 이는 추후 건물 이용 또는 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

6.2. 1. 해당 지역 내 유사 오피스텔 공급량 변화 및 공실률 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 2. 향후 금리 변동, 부동산 경기 침체 등 거시 경제 환경 변화에 따른 가격 변동 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 핵심 상업 및 행정 지역에 위치하며, 부산 시민공원을 바로 앞에 둔 쾌적한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 편의성과 생활 인프라 접근성이 우수하여 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2021년 사용승인)으로 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 하며, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이에 대한 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산진구 중심부, 부산시민공원 바로 앞 '숲세권' 입지

* 부산진구청, 서면 상권 인접으로 행정, 상업, 문화 시설 접근성 탁월

* 도시형 생활주택/오피스텔로서 실거주 및 임대수익 목적 투자 적합

* 소형 면적으로 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

9.1. 1. 감정가는 137,000,000원입니다.

9.1. 2. 본건과 유사한 '그린센트' 오피스텔의 최근 시세는 12평형 기준 약 1억 1,500만원에서 1억 4,000만원 선으로 파악됩니다. 특히 2021년 최고 실거래가는 1억 4,000만원대였습니다.

9.1. 3. 현재 AI 추정 시세는 12평형 기준 1억원 내외로 예상됩니다.

9.1. 4. 주변 유사 오피스텔의 평당 매매가는 약 1,300만원 ~ 1,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 약 7.44평(24.59㎡) 면적을 고려하면, 시세는 약 9,600만원 ~ 1억 1,200만원 정도로 추정해볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

9.2. 1. 인수되는 권리(보증금)는 0원이므로, 낙찰가 전액을 잔금으로 납부해야 합니다.

9.2. 2. 잠재적 리스크(지상권 존재 가능성, 용도 불일치)를 고려하여 감정가보다 낮게 입찰하는 전략이 유효합니다.

9.2. 3. 최근 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 90,000,000원 ~ 105,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

9.2. 4. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 지상권 여부 및 현황을 확인하고, 최근 실거래가 변동 추이를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.