나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23242 [1] 부산광역시 연제구 연산동 2124-1 제이에스레그노3차주건축물제1동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연산파출소' 북동측 인근에 위치하는 제이에스레그 노3차주건축물제1동 제2층 제203호로서, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 3호선 배산역이 소재 하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상6층 건물내 제2층 제203호로서, 외벽 : 타일붙임 및 시멘몰탈위페인트 마감 등. 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택 : 폐문부재)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 세장형 토지로서 대체로 등고평탄하며, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약6m, 서측으로 폭 약3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역(2025-06-11)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상. (2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 장용태)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경23242 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2124-1 제이에스레그노3차주건축물제1동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 20.81㎡ (6.30평)

토지지분: 20.810499999999998㎡ (6.30평)

건물면적: 40.72㎡ (12.32평)

건물지분: 40.717㎡ (12.32평)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상6층 건물 내 제2층 제203호

건축년도: 2019년 (사용승인일: 2020년 02월 14일)

토지이용계획: 제2종일반주거지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연산파출소' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 주변 혐오시설 및 편의시설

주변 지역은 주로 주거 및 상업 시설로 구성되어 있으며, 대규모 공업 단지나 혐오시설은 확인되지 않음. 배산공원, 연제도서관 등 녹지 및 문화 시설 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존 등기 이후 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리(을1, 주택임차권 장용태) 이후 접수된 권리들은 대부분 말소 예정임.

총 등기부채권액: 2,235,797,625원

3.2. 임차인 분석

주택임차권자: 장용태 (채권양도)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-08

확정일자: 2021-03-08

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.06.16.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었음. 따라서 임차인 장 에 대한 대항력은 인정되지 않으며, 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권이 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 권리분석 요약

본건은 HUG의 강제경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 말소될 예정임. 임차인 장 은 대항력이 없으며, HUG와의 확약서에 따라 매수인에게 잔여 보증금 반환을 청구할 수 없음. 따라서 권리관계는 비교적 깨끗한 상태로 인수될 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산광역시 연제구 연산동은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 다세대주택 및 공동주택 밀집 지역에 해당함. 지하철 3호선 배산역 역세권으로 교통 편의성이 높음.

4.2. 주변 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡): 2026년 7월, 150,000,000원 (약 735만원/평)

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡): 2026년 7월, 98,000,000원 (약 935만원/평)

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡): 2026년 7월, 260,000,000원 (약 1,597만원/평)

본건(2019년식, 40.72㎡)의 감정가는 180,000,000원으로, 평당 약 1,461만원임. 이는 최근 거래된 햇살가득한집과 유사한 연식(2017년식) 및 평당 가격대를 형성하고 있어, 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근으로 각종 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 소재하고 있어 생활이 편리함.

5.2. 교육시설

본건 인근에 연산초등학교, 연산중학교, 연제고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 및 확약서

HUG 인수 조건 변경 및 임차인 장 과의 확약서 내용에 대한 정확한 이해가 필요함. 임차인의 대항력 포기 및 잔여 보증금 반환 청구권 포기 동의는 매수인에게 유리하나, 관련 서류 및 HUG의 세부 인수 조건을 반드시 확인해야 함.

6.2. 임차인 현황

임차인 장 은 대항력이 없으나, 보증금 160,000,000원이 존재했음. 현재 HUG와의 확약으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없음.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 가압류 및 경매 개시 결정 등 권리관계가 복잡했으나, HUG의 강제경매로 인해 대부분 말소될 예정임. 최종적으로 매각으로 인한 권리 소멸 여부를 확정해야 함.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2019년)가 비교적 최신이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 갖춘 다세대주택임. 권리관계가 경매 절차를 통해 정리될 예정이며, 임차인의 대항력 및 보증금 반환 청구권 포기로 인해 매수인의 부담이 크게 줄어든 점은 긍정적임. HUG의 인수 조건 변경에 따른 특수 사항을 면밀히 검토할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

* 부산 도시철도 3호선 배산역 역세권으로 우수한 교통 환경을 갖춤.

* 인근 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 목적 모두 적합함.

* 권리관계가 경매로 인해 정리될 예정이며, 임차인 관련 리스크가 해소되었음.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 감정가 수준 또는 소폭 상회할 것으로 판단됨. 임차인 보증금 인수분은 없으므로, 이를 제외한 최저 입찰가는 감정가 180,000,000원임.

권리 분석상 명확한 인수 부담이 없고, 건물 연식 및 입지 조건을 고려하여 감정가를 기준으로 약 105% 수준을 예상 입찰가로 제시함.

예상 입찰가: 189,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.