나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23102 [1] 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 16층1610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범전동 소재 삼전교차로 및 지하철 부전역 북측 인근, 송상현동상 서측 인근에 위치하는 하이뷰 더파크 16층 1610호로서, 대로변으로 대단위 아파트, 도로변 상가 등으로 이루어져 있음.

교통상황

차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부전역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 16층 1610호로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 및 저층부 일부 석재치장 -내벽: 벽지도배 등 -창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재경보 및 탐지설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 개별난방설비 (도시가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 간선도로에 접하며, 북서측으로 폭 약 8m 도로로 차량진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35~40m)(접합), 소로2류(폭 8~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이120m, 최고높이170m) <건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획 입안 중.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 복도식으로서, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

물건 비고

업무시설(주거용 오피스텔)임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 천완호)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23102 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 16층1610호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 100,000,000원

토지 면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

토지 지분: 3.5164㎡ (약 1.06평)

건물 면적: 25.64㎡ (약 7.76평)

건물 지분: 25.64㎡ (약 7.76평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 건축년도: 2020년

- 건물 용도: 업무시설

- 총 층수: 24층

- 해당 층: 16층

- 전용 면적: 25.64㎡ (약 7.76평)

3.

입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 16층1610호

* 주변 환경: 삼전교차로 및 지하철 부전역 북측 인근, 송상현동상 서측 인근에 위치하며, 대로변으로 대단위 아파트와 도로변 상가 등이 밀집해 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 부전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 남동측으로는 간선도로에 접해 있고, 북서측으로는 폭 약 8m 도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 대로1류(폭 35~40m) 및 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접해 있습니다.

4.

권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 말소 기준 권리: 2025년 12월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑6)입니다.

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황:

- 주택도시보증공사 (채권양도, 전 임차인 천완호)

- 보증금: 140,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/확정일자: 2021년 1월 28일

- 대항력: 없음

* 특이사항:

- HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있으나, 주택도시보증공사(양도 전 임차인 천완호)로부터 2026년 5월 11일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

- 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요, 물건명세서 참고사항)

5.

상권분석

* 위치: 부산진구 범전동의 핵심 상업 지역으로, 삼전교차로 및 지하철 부전역과 인접하여 유동인구가 풍부합니다.

* 주변 환경: 대단위 아파트 단지와 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 모두 발달한 지역입니다.

* 건물 특성: 2020년에 준공된 신축급 오피스텔인 하이뷰 더파크의 16층에 위치하여 비교적 최신 시설입니다.

* 상업시설: 인근에 다양한 상업시설이 발달하여 상권 활성화가 잘 되어 있으며, 오피스텔로서 업무시설 용도를 갖추고 있어 상업적 가치가 높습니다.

6.

생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부전역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 생활에 필요한 다양한 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 아파트 단지와 상업 시설이 밀집된 지역으로, 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

7.

잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 임차인 천완호 씨가 보증금 반환 청구권을 포기하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으나, HUG(주택도시보증공사)가 관여된 내용으로, 관련 채권/채무 관계의 복잡성이 완전히 해소되지 않았을 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 직접적인 재정적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 도시관리계획 입안 중: 해당 지역이 도시관리계획 입안 중으로, 향후 개발 계획에 따라 지역 환경 변화 가능성이 있습니다.

* 업무시설(주거용 오피스텔) 용도: 주거용으로 사용 시, 주택 관련 대출 규제나 세제 혜택 적용 여부를 확인해야 합니다.

8.

종합 의견

본 물건은 부산진구의 중심 상업지구에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다. 2020년에 준공된 하이뷰 더파크의 16층에 위치하며, 감정가는 1억원입니다. 가장 큰 특징은 임차인이 대항력 및 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 투자자에게 큰 부담을 덜어주는 요소입니다. 주변 시세 및 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 또한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 복잡해 보였던 권리관계도 확약서를 통해 명확히 정리되어 있어, 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

9.

투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 1호선 부전역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 직장인 및 학생 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로, 유지보수 비용이 적게 들고 임차인 선호도가 높습니다.

* 뛰어난 입지: 부산진구의 핵심 상업 및 교통 요충지에 자리하여 생활 편의성과 투자가치가 높습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기로 인해 인수 부담금이 없어 투자 리스크가 매우 낮습니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

10.

예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 25.64㎡ (약 7.76평)이며, 감정가는 100,000,000원입니다. 최근 유사 면적(25.89㎡)의 오피스텔이 2024년 5월 110,000,000원에, 27.23㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 1월 100,000,000원에 실거래된 사례가 있습니다. 이를 종합적으로 고려했을 때, 해당 물건의 현 시세는 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다. 인수해야 할 임차보증금이 0원인 점과 16층이라는 높은 층수를 감안하면, 감정가 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 따라서 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.