나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13054 [1] 울산광역시 북구 산하동 1033-1 울산블루마시티2차푸르지오 109동 32층3201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.12.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 '강동중학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등 으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 32층 3201호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석마감. 내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등. 창호: 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사의 부정형 토지로서 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지주변 가로망 상태 양호합니다

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계사항 미상이며, 기타사항 없습니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13054 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 1033-1 울산블루마시티 2차 푸르지오 109동 32층 3201호

용도: 아파트

건축물명: 울산블루마시티 2차 푸르지오

동/호수: 109동 3201호

준공일자: 2015년 04월 24일

1.2. 매각 대상 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

감정가: 금 357,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 52.09㎡ (약 15.76평)

토지지분: 52.0914㎡

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9491㎡

1.4. 건물 구조 및 이용상태

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 32층

외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감

내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등

창호: 샷시창호

이용상태: 공동주택(아파트)로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등

1.5. 토지 형상 및 이용상태

형상: 동하향의 완경사의 부정형 토지

이용상태: 아파트 부지로 이용 중

1.6. 토지 이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역(강동산하지구), 준보전산지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 '강동중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 단지 주변 가로망 상태가 양호합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 주변 교육시설

본건 남측 인근에 강동중학교가 위치하고 있으며, 강동초등학교, 강동고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

2.4. 주변 상업 및 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

2.5. 주변 환경 및 혐오시설

주거단지 및 근린생활시설이 주를 이루고 있어 전반적으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 현재 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 07월 05일 접수된 이소현 명의 근저당권 (채권금액: 96,000,000원) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 권리는 대부분 말소될 예정입니다.

* 을3 근저당권 (이소현, 2024-07-05, 96,000,000원): 말소 예정

* 갑4 임의경매 (이소현, 2025-12-15, 84,339,726원): 말소 예정 (본건 경매 사건)

* 갑1 소유권보존 (이현미, 2015-06-12): 매각으로 소멸

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 11월 04일

* 확정일자: 2025년 08월 25일

* 배당신고일자: 2026년 01월 08일

* 대항력: 없음

3.4. 권리분석 요약

임차인 박 는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 강동산하 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 시설

울산블루마시티 2차 푸르지오 아파트 단지는 총 11개동, 1270세대 규모로 조성되어 있습니다. 단지 내에는 충분한 주차 공간(총 주차 대수 1493대)이 마련되어 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 생활 편의

인근 학교 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 인프라를 이용하는 데 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 준보전산지: 토지이용계획 상 준보전산지로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 개발 행위에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 현 상태에서는 아파트로서의 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 지역 개발 계획: 도시개발구역(강동산하지구)으로 지정되어 있어, 지역 개발 사업의 진행 여부에 따라 주거 환경이나 가치 변동에 영향을 받을 수 있습니다. 이는 긍정적인 영향과 부정적인 영향 모두를 포함할 수 있습니다.

* 특이사항 및 주의사항: 제공된 정보 상 특별한 유의사항이나 문제점은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구의 신흥 주거지역에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리나 임차인의 보증금은 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 단지 규모가 크고 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 준보전산지 지정 및 도시개발구역 편입 사항은 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산 북구 신흥 주거단지에 위치하며, 강동중학교 인근으로 교육 환경이 좋음.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 늦은 임차인의 대항력 없음으로, 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금 없음.

* 생활 편의성: 대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리함.

* 개발 잠재력: 강동산하지구 도시개발구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 357,000,000원입니다. 본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 시세 및 주변 부동산 동향, 본건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.