나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21073 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 33-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '일우맨션' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 주상용건물, 공동주택, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도'와 같이 기호(ㄱ~ㅈ)이 소재하나, 구조 및 규모, 이용상태 등으로 보아 본건의 사용·수익·처분 등에 미치는 영향은 경미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

가)1,2층 : 주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 전부 매각 포함
- 목록 2번 토지의 명확한 경계 확인은 지적측량이 필요한 것으로 감정평가서상 기재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21073 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 33-32

건물 용도: 단독주택

감정가: 180,237,900 원

토지 면적: 135.00 ㎡ (약 40.84 평)

건물 면적: 140.54 ㎡ (약 42.51 평)

건물 제시외 면적: 47.40 ㎡ (약 14.34 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 석OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 현황:

* 건축물대장상 주용도는 단독주택이며, 구조는 시멘트 벽돌조 슬래브 지붕의 2층 건물입니다.

* 건물 사용 승인일은 1989년 06월 13일입니다.

* 건물의 연면적은 140.54 ㎡입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '일우맨션' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 주상용 건물, 공동주택, 각종 근린 상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역(전부 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 (진전농업협동조합 근저당, 2004년 04월 14일 접수)

* 인수되는 권리: 낙찰자가 인수하는 권리(예: 유치권, 유상 임차권, 지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김은주

* 보증금: 20,000,000 원

* 차임: 100,000 원

* 전입일자/확정일자: 2008년 01월 07일

* 배당신고일자: 2025년 12월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0 원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 단독주택, 주상용 건물, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 인근 거래 사례 분석 (연립, 다세대, 빌라):

* 2026년 04월 16일 거래: 67.78 ㎡ (약 20.5 평) 연립주택, 7,300만 원 (약 107.7만 원/㎡)

* 2026년 05월 17일 거래: 62.73 ㎡ (약 19.0 평) 다세대주택, 4,700만 원 (약 74.9만 원/㎡)

* 2026년 05월 04일 거래: 51.71 ㎡ (약 15.6 평) 다세대주택, 5,200만 원 (약 100.5만 원/㎡)

* 분석: 제시된 주변 연립 및 다세대 주택의 거래 사례를 볼 때, 본 물건과 동일한 단지나 건물이 아니므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 동일 생활권 내에서 제곱미터당 74.9만 원에서 107.7만 원 수준의 거래가 있었음을 알 수 있습니다. 본 건은 단독주택으로서 토지 가치가 중요하게 반영되며, 유사 면적의 단독주택은 일반적으로 연립/다세대보다 높은 가격대를 형성할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 형성된 근린상가들을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 교육시설: (정보 부족) 주변 교육 시설에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 의료시설: (정보 부족) 주변 의료 시설에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 주거환경: 단독주택과 공동주택, 상가 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 대체로 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 47.40 ㎡ (약 14.34 평) 규모의 제시외 건물이 존재하며, 본건 토지/건물 일괄 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 정확한 구조, 용도, 상태 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 경계 확인 필요: 감정평가서상 목록 2번 토지의 명확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다. 이는 향후 토지 경계 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 입찰 전 해당 부분에 대한 추가적인 확인 및 검토가 필수적입니다.

* 건물 노후: 건물 준공연도가 1989년으로, 약 35년 이상 경과된 노후 건물에 해당합니다. 리모델링 또는 재건축 등 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설 유무: (사전 조사 결과) 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 권리나 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되어, 명도 관련 부담은 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물 존재와 토지 경계 확인 필요성 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 이를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다. 주변 연립/다세대 주택 거래 사례를 고려할 때, 감정평가액 대비 시장 가치가 높을 가능성이 있으므로 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리관계로 인한 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 입지 및 잠재 가치: 단독주택으로서의 토지 가치와 주거 편의성이 있는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

* 감정가 대비 시장 가치: 주변 유사 부동산 시세 분석 결과, 감정가보다 높은 시장 가치를 가질 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 주변 연립/다세대 주택의 거래 사례를 바탕으로 분석 시, 해당 물건의 제곱미터당 가치는 약 75만 원에서 108만 원 수준으로 추정됩니다. 본 건은 단독주택으로 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 토지 면적(135.00 ㎡)에 보수적으로 제곱미터당 120만 원을 적용할 경우 약 1억 6,200만 원의 토지 가치가 산정됩니다. 건물 면적(140.54 ㎡)에 유사 주택의 보수적인 제곱미터당 가치(약 95만 원)를 적용하면 약 1억 3,350만 원의 건물 가치가 산정됩니다. 이를 합산하면 잠재적 시장 가치는 약 2억 9,550만 원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 180,237,900 원보다 현저히 높은 수치입니다. 하지만 제시외 건물 및 토지 경계 확인 필요성 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

안전한 투자와 경쟁력 확보를 위해, 감정가를 기준으로 하되 잠재적 시장 가치를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적 접근: 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 1억 4,420만 원 ~ 1억 6,220만 원)

* 시장 가치 반영 및 리스크 감안: 감정가의 100% ~ 110% 수준 (약 1억 8,020만 원 ~ 1억 9,830만 원)

종합적으로, 본 건의 초기 입찰가는 약 1억 8,000만 원에서 2억 원 사이로 제안하며, 목표 입찰가는 1억 9,000만 원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 현장 조사 결과 및 실제 경매 진행 상황에 따라 유동적으로 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.