나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22352 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재하는 '지세포중학교'의 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 및 주거나지 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 관련 차량 출입 및 접근 용이하며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 4층 404호로서, (사용승인일자 : 2018.11.01) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 외장재 마감. 내 벽 : 내장 벽지, 내장 타일 및 몰탈 위 페인팅 등 내장재 마감. 창 호 : PVC 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

대단위 아파트 단지로서, 제반 위생 급배수 설비 및 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 대체로 가장형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고평탄하고 지반은 견고시되며, 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차로 포장도로 및 북측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,주거용지(2015-10-22)(공동주택용지지구단위계획등추가제한사항도시 계획과문의),지구단위계획구역,소로1류(폭10m~12m)(2015-10-22)(접합),소로1류(폭10m~12m)(접합),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(지세포중학교)<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(2019-08-09)(지세포중학교)<교육환경보호에관한법률>,역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터300m이내)<문화유산의보존및활용에관한법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 별지" 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 통영지원 2025타경22352 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 204,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화생명보험주식회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 48.99㎡ (약 14.8평)

토지 지분: 48.9858㎡ (약 14.8평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

건물 지분: 84.9893㎡ (약 25.7평)

1.3. 건물 상세 정보

아파트명: 거제코아루파크드림

동수: 102동

해당층: 4층 (총 27층)

사용승인일: 2018년 11월 1일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

내외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감

창호: PVC 창호

1.4. 단지 정보

총 세대수: 767세대

동수: 8동

총 주차대수: 867대 (지하주차 867대, 지상주차 0대)

전기차 충전기 (지하): 18대

부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 위치하며, '지세포중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 및 주거지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입 및 단지 접근이 용이하며, 거제시 관내의 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지는 동측으로 왕복 4차로 포장도로, 북측 및 서측으로는 왕복 2차선 포장도로, 남측으로는 폭 약 5m 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 이동이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 주거용지, 지구단위계획구역으로 분류됩니다. 또한, 소로1류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한)이며, 지세포중학교와 관련하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 역사문화환경보존지역(문화재 보호구역으로부터 300m 이내)에 해당합니다. 공동주택 용지에 대한 지구단위계획 등 추가 제한사항은 도시계획과 문의가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (본명: 이미정)

보증금: 106,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 16일

확정일자: 2021년 09월 16일

배당신고일자: 2023년 09월 20일

대항력: 없음

비고: 임차인 이 는 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 보입니다. 따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액: 295,469,766원

말소기준권리: 한화생명보험주식회사 근저당 (165,600,000원)

* 소유권이전(신탁등기말소) (오병주)

* 근저당 (한화생명보험주식회사) - 말소

* 주택임차권 (이미정) - 말소

* 가압류 (전북신용보증재단) - 말소

* 가압류 (신용보증기금) - 말소

* 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 임의경매 (한화생명보험) - 말소

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 아파트는 거제시 일운면 지세포리에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 있습니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

거제코아루파크드림은 총 767세대의 대단지 아파트로, 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 입주민들의 생활 편의를 높이고 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 지세포중학교와 인접해 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육적인 환경이 조성되어 있습니다.

5.3. 교통 및 주차

단지는 주요 도로에 잘 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 총 867대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 주차 스트레스가 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

본 물건에는 임차인 이 가 있으나, 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 따라서 임차인으로 인한 추가적인 인수 보증금은 없습니다.

6.2. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재하므로, 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 공동주택 용지에 대한 추가 제한사항은 도시계획과에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지세포항 인근에 석유비축기지 및 서이말기지 등이 있으나, 이는 통상적인 주거 지역과는 거리가 있어 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건 경매물건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 위치한 거제코아루파크드림 아파트 102동 4층 404호입니다. 2018년 준공된 비교적 신축 아파트로, 총 27층 중 4층에 위치하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 현재 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성도 양호합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 권리 분석상 인수할 권리 없음 (안전한 물건)

* 대단지 아파트로 생활 편의시설 및 주차 공간 확보

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성

9. 예상 입찰가

최근 5~6월 2026년 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(84.99㎡)의 아파트가 156,000,000원 ~ 158,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 204,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이가 있습니다. 이러한 시세 차이를 고려하여, 낙찰 가능성이 있는 합리적인 입찰가 범위는 최근 실거래가보다 높게, 감정가보다는 낮게 설정하는 것이 바람직합니다.

권리 인수 보증금은 없으므로, 투자 목표 수익률과 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.