나이스옥션 법원경매 통영 2025타경684 [1] 경상남도 통영시 도남동 190-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도남동 소재 "남포초등학교" 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서, "단독주택용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 북동측, 남서측 및 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(남포초등학교(남포초등학교 병설유치원) 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-27)(남포초등학교(남포초등학교 병설유치원)절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-07-02)

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본건 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서, 종된 용도지역의 면적이 극히 과소하여 토지가치 형성에 미치는 영향이 미미하다고 판단되는 토지에 대해서는 주된 용도지역을 기준으로 감정평가하였습니다. (2) 본건 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

②) 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 적타일 및 모르타르위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

②) "단독주택"으로 이용 중입니다.

설비내역

②) 제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 ① 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상㉠㉡) 매각 포함.
-지상소재 조경수 등은 토지에 포함하여 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경684 (1)

소재지: 경상남도 통영시 도남동 190-17

용도: 단독주택

감정가: 98,389,450원

토지 면적: 102.00㎡ (약 30.85평)

건물 면적: 70.29㎡ (약 21.26평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 3.80㎡ (감정서상 ㉠, ㉡)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 천O

건물 구조: 블록조 슬래브지붕 단층 건물이며, 외벽은 적타일 및 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시입니다.

건물 이용 상태: 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 제반 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축년도: 2004년경 (사용승인일 2004년 1월 12일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 도남동 소재 "남포초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

소형 차량의 접근이 가능하며, 통영시 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

본건 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서, 단독주택용 건부지로 이용 중입니다.

토지의 북동측, 남서측, 북서측으로 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 남포초등학교 관련 상대·절대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 10월 12일 접수된 도봉새마을금고의 근저당 (을7)입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦은 모든 권리 (을8: 천왕 근저당, 갑2: 천왕 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액은 66,400,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

부합물 및 종물: 제시외 건물 (감정서상 ㉠, ㉡) 및 지상 소재 조경수 등은 토지에 포함하여 평가되었으며, 매각에 포함됩니다.

임차인 현황:

인수할 보증금 합계액은 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 도남동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 단독주택들이 혼재해 있습니다.

남포초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 농경지 및 자연림도 혼재하여 일부 지역은 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 보면, 2005~2010년 사이에 신축된 다세대 주택의 경우 전용면적 기준 3.3㎡당 약 215만원에서 312만원 수준의 거래가를 보이고 있습니다. 본건은 단독주택으로, 토지 면적이 30.85평임을 고려할 때, 주변 시세 대비 토지 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 소형 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 남포초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 남포초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 감정평가액에 포함되어 매각되는 제시외 건물 3.80㎡ (㉠, ㉡)에 대한 명확한 현황 파악이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 두 개 이상의 용도지역(제2종일반주거지역, 준주거지역)에 걸쳐 있어, 향후 개발 또는 건축 시 용도지역별 규제를 확인해야 합니다.

* 규제 지역: 가축사육제한구역, 남포초등학교 관련 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 통영시 도남동에 위치한 단독주택으로, 남포초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며, 주변에 생활 편의시설이 혼재하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 토지 면적이 102㎡(약 30.85평)으로 적정하며, 건물 또한 단독주택으로서 이용 가치가 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하게 정리되는 부동산 임의경매 물건으로, 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물 포함 여부, 복합 용도지역 지정, 임대 관계 미상 등의 사항은 입찰 전 면밀히 검토해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 단독주택: 도남동 일대는 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 적정 면적의 토지: 102㎡의 토지 면적은 단독주택으로서 충분한 가치를 가지며, 향후 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 등기 부담이 없습니다.

* 초등학교 인접: 남포초등학교와 인접하여 자녀가 있는 세대에게 매력적인 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,389,450원입니다. 주변 다세대 주택 등의 매매 사례를 참고할 때, 본건 단독주택의 토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 고려했을 때 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인근의 연립, 다세대 주택 거래 사례에서 3.3㎡당 약 215만원에서 312만원 수준의 가격이 형성된 점을 고려하면, 본건 토지 30.85평에 대해 평당 300만원에서 350만원 수준의 가치를 부여할 경우, 토지 가치만으로도 약 9,255만원에서 10,798만원에 이를 수 있습니다.

이에 본건의 현재 감정가 수준을 고려하여, 예상 입찰가 범위를 감정가의 100% ~ 115% 수준으로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 98,389,450원 ~ 113,147,867원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.