나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22346 [1] 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 109동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리 소재 '거제뷰컨트리클럽' 내에 위치하며, 부근으로는 골프장, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서,제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 19층 1903호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 완경사지의 부정형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 근린공원(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 아파트는 현장 조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22346 (1)

소재지: 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 109동 19층1903호

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

토지면적: 86.31㎡ (약 26.11평)

건물면적 (전용면적): 84.94㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공일: 2017년 9월 28일

총 세대수: 783세대

총 동수: 11동

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리에 위치하며, '거제뷰컨트리클럽' 내에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 골프장과 순수임야가 혼재하는 지역으로 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

단지 내 차량 접근은 용이하며, 북측으로 포장도로와 접하고 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 골프장 및 자연녹지가 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 대규모 상업시설이나 편의시설과의 접근성은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

주거 가치 자체는 높으나, 생활 편의시설이나 상업적 기능은 인근 지역 또는 자차 이동을 통해 확보해야 할 것으로 보입니다.

1.4. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 이화수 (이 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-01

* 확정일자: 2023-02-01

* 배당신고일자: 2026-01-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 국민은행, 2020-03-02 접수, 163,900,000원)

* 소멸예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을1, 을2 근저당 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 갑구의 소유권 이전 및 신탁등기 말소 등도 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 가능성 있는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:"라고 기재되어 있습니다. 그러나 제공된 등기부 요약 정보에는 현재 지상권이 명시적으로 등기되어 있지 않습니다. 만약 현황 조사를 통해 지상권이 존재함이 확인될 경우, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 권리 확인 및 현장 조사가 필요합니다.

권리분석 요약: 임차인의 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권의 실제 존재 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 19층 1903호입니다.

내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통 상황: 단지 내 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

주변 환경: 골프장, 순수임야, 자연공원 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 자연 친화적인 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 아파트 내부 조사가 불가능했습니다. 이는 예상치 못한 내부 하자의 존재 가능성을 시사하며, 정확한 물건 상태 파악에 어려움이 있습니다.

별도등기: 특이사항 및 특수물건정보에 '별도등기'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다. 등기부 상 확인되지 않는 별도의 등기사항이 존재할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

유동화 물건: 본 건은 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 일반 경매와는 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않아 인수 여부 판단이 불확실합니다. (필수 확인 사항)

토지이용계획: 계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 근린공원 및 중로(폭 20~25m, 12~15m)와 저촉되는 부분이 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다. 이러한 용도 및 저촉 사항은 향후 건축 행위나 재산권 행사 등에 제한을 줄 수 있습니다.

시내 접근성 및 편의시설: 시내 접근성과 대중교통 이용이 다소 불편하며, 주변 편의시설 및 교육시설이 부족하다는 의견이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 거제시에 위치한 대단지 아파트 경매 물건으로, 쾌적한 자연환경을 갖춘 주거 단지입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 현장 내부 조사 불가, 별도등기, 미확인 권리(지상권) 등의 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 잠재적 리스크에 대한 명확한 확인 없이 입찰에 참여하는 것은 신중해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 아파트 주거 가치 보유.

감정가 대비 시세 차익 기대 가능성 (사전 시세 조사 필수).

현장 조사 불가, 별도등기, 미확인 권리 등 리스크 해소 시 투자 매력 증대.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 낙찰가율, 본건의 잠재적 리스크(미확인 권리, 내부 하자 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 권리상 인수할 금액이 없다는 점을 감안하되, 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하고 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.