나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22339 [1] 경상남도 거제시 일운면 옥림리 330 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 기호(1)은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 소재 '상촌마을회관' 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 자연림 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다. 본건 토지 기호(2,3)은 경상남도 거제시 장목면 구영리 소재 '구영해수욕장' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 자연림 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다. 본건 토지 기호(4)는 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1) 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 14번국도가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 본건 기호(2,3) 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 1018번지방도가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다. 본건 기호(4) 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 14번국도가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 해안산책로 부지 등으로 이용중입니다. 본건 기호(2,3)은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다. 본건 기호(4)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1~3)는 맹지로서, 인접필지를 경유하여 접근할 수 있습니다. 본건 기호(4)는 지적도상 대로1류와 접하고 있으나 고도차이로 인해 진출입이 불가능한 바, 인접한 아파트 부지 내 통행로를 경유하여 접근할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,제한보호구역(2025-03-26)<군사기지및 군사시설보호법>,역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,제한보호구역(2025-03-26)<군사기지및 군사시설보호법>,역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(4): 농림지역, 대로1류(폭35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종제한) <가축분뇨의 관리및이용에 관한 법률>,상대보호구역(2019-08-09)(숲에온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

물건 비고

-제시외 구축물(감정서상 ㄱ)은 매각 제외, 제시외 구축물은 거제시에서 설치한 것으로 조사되므로 토지사용에 관하여 거제시와 권리관계 확인이 필요함.
-현황은 해안산책로 부지로 이용 중이고, 일부 토지는 포락지로 보임.
-맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 330 소재 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 통영지원 2025타경22339 (1)입니다.

본건은 토지 매각 대상이며, 용도는 답입니다.

감정평가액은 28,600,000원입니다.

토지 면적은 86.00㎡ (약 26.01평)입니다.

건물 면적은 0.00㎡ (0평)이나, 제시외 면적 11.00㎡가 존재합니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

1.1. 입지조건

본건 토지 기호(1)은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 소재 '상촌마을회관' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 자연림 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근으로 14번 국도가 지나 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태는 완경사지대 내 부정형 토지이며, 현황은 해안산책로 부지 등으로 이용 중에 있습니다.

본건은 맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 12월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 강제경매 개시결정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

등기부요약상 김차근 소유권이전(2005-09-08)이 확인되며, 이후 농업협동조합자산관리회사의 강제경매로 진행되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 자연림과 농경지가 혼재된 해안가 인근 지역에 위치하며, 현재 해안산책로 부지로 이용되고 있어 관광 및 휴양 관련 잠재력을 가진 입지입니다.

주변에 상업시설이 밀집한 지역은 아니며, 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

주요 접근 도로는 14번 국도입니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 일운면 옥림리는 전원적인 자연환경을 특징으로 하며, 상촌마을회관이 인근에 있습니다.

일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

해안산책로 부지로 이용 중이라는 점은 공공 시설과의 연계성이 높음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 분묘기지권이 존재한다는 점입니다.

제시외 구축물(감정서상 'ㄱ')은 매각에서 제외되며, 이 구축물은 거제시에서 설치한 것으로 조사되어 토지 사용과 관련하여 거제시와의 권리 관계 확인이 필요합니다.

현황 해안산책로 부지로 이용 중이며, 일부 토지는 포락지(물을 머금거나 물에 잠기는 땅)로 보입니다.

본건은 맹지이므로 토지 접근 및 이용에 제약이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본건은 거제시 일운면의 해안가에 위치한 답으로, 현재 해안산책로 부지로 활용되고 있는 토지입니다.

분묘기지권, 맹지, 제시외 구축물 관련 지자체와의 권리관계 확인 필요, 포락지 의심 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 부동산 투자 관점보다는 특별한 용도나 개발 가능성을 염두에 둔 접근이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

해안산책로로 이용되는 현황은 향후 공공 개발 또는 관광 자원화 시 잠재적 가치 상승의 가능성을 내포합니다.

자연 경관이 우수한 지역에 위치하여, 특정 목적(예: 휴양 시설, 경관 조망 시설 등)을 위한 장기적 투자가 고려될 수 있습니다.

다만, 이는 명확한 개발 계획 및 리스크 해소 방안 수립을 전제로 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 28,600,000원입니다.

인수 보증금은 없으므로, 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정하되, 위에서 언급된 분묘기지권, 맹지, 지자체와의 권리관계 확인 필요성, 포락지 등 상당한 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 감정가 이하 또는 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.