나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22331 [1] 경상남도 통영시 정량동 864-1 한창마운트맨션 에이동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 통영시 정량동 소재 '충무초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '한창마운트맨션 제에이동 제1층 제106호'이며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 상가 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 지하1층, 지상15층 건중 제1층 제106호로서, ┌ 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. │ 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등. ┗ 창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 2필(현: 4필) 일단의 부정형 토지로서, '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 10미터 정도의 도로(일반통행)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 (1),(2): 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 5. 그 밖의 사항’ 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■임대관계: 미 상 임. ■기 타: ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 5. 그 밖의 사항’ 참조.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지의 표시 중 ‘2. 경상남도 통영시 정량동 866-3 대 187㎡는 1996. 9. 5. ‘866-8 대 90㎡’로 분할되고, 2012. 3. 12. ‘866-13 대 39㎡’로 분할됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22331 (1)

소재지: 경상남도 통영시 정량동 864-1 한창마운트맨션 에이동 1층 1106호

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

토지면적: 32.75㎡ (약 9.91평)

토지지분: 32.75㎡ (약 9.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평) - 전용면적

건물지분: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통OOOOOOOO

건축물대장상 주소: 경상남도 통영시 정량동 864-1 (신주소: 경상남도 통영시 멘데산업길 11)

동/호: 한창마운트맨션 에이동 1106호

건물 사용승인일: 1994년 04월 06일

총괄표제부 생성일: 2022년 10월 08일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 통영시 정량동 소재 '충무초등학교' 남동측 인근에 위치한 '한창마운트맨션 에이동 1106호'입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로는 노폭 약 10미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 용이한 편입니다.

1.2. 3.건물구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕으로, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 지상 1층의 1106호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 4.토지 이용

토지는 대체로 평탄한 2필(현재: 4필) 일단의 부정형 토지로, '공동주택(아파트)'의 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

물건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류됩니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리관계 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2014년 08월 26일 접수된 통영수산업협동조합의 근저당권(을13)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 142,053,556원입니다.

1.3. 2.등기부 현황

* 소유권이전: 박영환 (1994-05-20), 정재완 (2006-03-27), 오승현 (2013-06-26, 매매)

* 근저당권: 통영수산업협동조합 (2014-08-26, 87,100,000원, 말소기준권리), 통영수산업협동조합 (2015-10-08, 24,000,000원, 말소)

* 가압류: 롯데카드 (2025-09-24, 20,953,556원, 말소), 경남신용보증재단 (2025-10-27, 10,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 통영수산업협동조합 (2025-12-12, 94,451,035원, 말소)

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (지상권 관련 기재가 있으나, 세부 내용 및 존속 여부는 추가 확인 필요)

1.3. 4.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 및 임대차 조사 등을 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

대상 물건은 '충무초등학교' 남동측에 위치하며, 주변으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 상가 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.개발 계획

주변 지역의 구체적인 개발 계획에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설 및 상가 등이 혼재되어 있어 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육시설

가장 가까운 교육시설로는 '충무초등학교'가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 2.교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하고 남서측으로 10미터 도로에 접하고 있습니다. 근린생활시설 및 상가가 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용에는 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지 관련 특이사항

본건의 대지권의 목적인 토지 표시 중 '경상남도 통영시 정량동 866-3 대 187㎡'가 과거에 '866-8 대 90㎡'로 분할되고, 이후 '866-13 대 39㎡'로 재분할된 이력이 있습니다. 이는 토지 분할 및 합병 과정에서 복잡한 이력이 있음을 시사하므로, 정확한 대지권 및 토지 관련 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 2.임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 차임은 얼마인지 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 인수할 보증금이 없다고는 하나, 예상치 못한 명도 문제 등이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 3.기타

제공된 정보 내에 소음이나 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 주변 환경이 보통으로 평가되었으나, 실제 거주 시 소음 발생원이나 혐오시설의 유무 등은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 통영시 정량동에 소재한 한창마운트맨션 아파트 1106호로, 감정가 110,000,000원에 경매로 나왔습니다. 건물과 토지가 일괄 매각되며, 권리분석상 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지 분할 관련 이력과 임대차 관계 미상이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 입지 및 교통, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 법적 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 지역 내 주거 가치: 통영시 정량동은 생활 편의시설이 갖추어진 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 경매를 통한 시세차익: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원입니다. 채권 총액은 142,053,556원이지만, 이는 경매로 소멸되는 채권이므로 낙찰가의 직접적인 기준이 되지는 않습니다.

임대차 관계가 미상인 점, 토지 분할 이력 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 주변 시세 조사와 현장 답사를 통한 명확한 점유 관계 파악 후 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가(110,000,000원) 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황에 따라 10% ~ 20% 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. (예: 110,000,000원 ~ 121,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.