나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31485 [1] 경상남도 산청군 단성면 방목리 산120 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 산청군 단성면 방목리 소재 방목마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대와 전원주택 및 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

계단식으로 조성된 부정형의 완경사지로서, 현황 토지임야(나지) 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 현황 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장 농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-05-08)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2018-03-14)(방목천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-03-14)(방목천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

의뢰목록상 지목은 임야이나, 현황 대부분이 계단식으로 평탄하게 조성되어 있는 상태의 토지임야(나지)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

-본건 토지는 공부상 지목 ‘임야’이나 현황 계단식으로 평탄하게 조성되어 있는 상태이고, 일부는 진입도로로 이용중이며 소하천예정지 등에 저촉되는 등의 사정을 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31485 (1)

* 소재지: 경상남도 산청군 단성면 방목리 산120

* 용도: 임야

* 감정가: 264,674,000원

* 토지면적: 4486.00㎡ (약 1,357.01평)

* 토지지분: 4486㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국자산관리공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상남도 산청군 단성면 방목리 소재 방목마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대와 전원주택 및 임야지대 등으로 형성되어 있습니다. 지리산 국립공원과 인접하여 자연경관이 우수한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 현황 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장 농로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 소하천구역(방목천), 소하천예정지(방목천), 공장설립승인지역 등에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 가압류 (접수일자 2024-11-06)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황: 인수되는 임차인은 없으며, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (1983-02-09)

* 소유권이전 (협의분할에 의한 상속, 2022-11-29)

* 가압류 (한국자산관리공사, 2024-11-06, 61,646,035원) - 말소기준권리

* 강제경매 (한국자산관리공사, 2025-12-12, 62,688,132원) - 본건 경매

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 농경지 및 임야와 전원주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역으로, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 상업시설: 인근 방목마을회관이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다. 대규모 상업 지구는 형성되어 있지 않습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 제한적입니다. 인근 주요 도로망 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 마을회관 인근에 위치하며, 주된 상업 시설 및 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동을 통해 인근 읍면에서 이용해야 합니다.

* 교육/의료: 인근 읍면 지역의 학교 및 병의원 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 대부분 계단식으로 평탄하게 조성되어 있으며 일부는 진입도로로 이용 중입니다. 이에 따라 원상복구 또는 개발 시 관련 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 지적도상 맹지이며, 현황 농로(폭 약 3미터)를 이용하고 있어 도로 활용 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 소하천구역 및 예정지, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다. 특히 소하천 예정지 저촉은 향후 개발 시 중요한 고려사항입니다.

* 농로 이용: 현황 농로가 일부 진입도로로 이용 중인 관계로, 주변 토지 이용 상황 및 이웃과의 관계에 따라 이용에 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 외부 지도 검색 및 주변 탐문 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 산청군 단성면의 계획관리지역 내 임야로, 현황은 계단식으로 평탄하게 조성된 토지입니다. 감정가는 약 2억 6천만 원대이며, 토지 면적은 약 1,357평입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인은 없어 명도가 용이하다는 장점이 있습니다. 다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 맹지로서의 도로 접근성, 다양한 토지이용계획 및 제한사항(소하천 예정지 등)은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 건은 전원생활, 주말농장, 또는 임야 자체의 활용 방안을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 관리지역 내 토지: 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 권리관계 무하자: 인수되는 권리 및 임차인이 없어 낙찰 후 명도가 간편합니다.

* 넓은 면적 대비 합리적인 감정가: 약 1,357평의 넓은 면적을 상대적으로 합리적인 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 법원 감정가 264,674,000원을 기준으로 하되, 현황, 토지 이용 제한, 주변 시세 및 본건의 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없어 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 보다 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 별도의 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.