나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12551 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 104-1 창원무동에스티엑스칸1차아파트 108동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 소재 '무동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층건 내, 제5층 제504호로서 일반적 현황은 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

현황 '아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 드레스룸 등)'로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 평지로서 현황 '공동주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 아파트단지 북서측으로 중로1류, 남측으로 중로3류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-12-20), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3 류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (무동꿈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(무동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 절대보호구역(무동꿈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(무동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사, 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 주택임차권등기(2025.02.05.) 있음(임대차보증금 210,000,000원, 전입일 2021.12.22. 확정일자 2021.12.02.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12551 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 104-1, 창원무동STX칸1차아파트 108동 5층504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 209,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 56.19㎡ (약 17.00평)

* 건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

* 토지지분: 56.1895㎡

* 건물지분: 84.99㎡

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리에 위치하며, '무동초등학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 유사한 형태의 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 아파트 단지는 북서측으로 중로1류, 남측으로 중로3류와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(무동꿈유치원, 무동초등학교), 절대보호구역(무동꿈유치원, 무동초등학교), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 제한이 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

* 주변 반경 내에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

* 다만, 창원시 일부 지역에는 폐기물 처리 시설 등이 밀집한 곳이 있으므로, 광범위한 지역 조사 시 참고할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2025년 12월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑12)입니다.

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 본 물건에는 대항력 있는 임차인 조태현 씨가 존재합니다.

* 조태현 씨는 2021년 12월 22일 전입, 2021년 12월 2일 확정일자를 받았으며, 임대차보증금은 210,000,000원입니다.

* 해당 임차권은 2025년 2월 5일 을구 8순위로 등기되었으며, 이는 말소기준권리인 강제경매 (갑12, 2025.12.12.)보다 선순위입니다.

* 따라서, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

* 임차인의 보증금(210,000,000원)이 감정가(209,000,000원)보다 높으므로, 배당 절차에서 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 지역은 공동주택 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 상세한 상권 분석보다는 주거지로서의 기능을 중심으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 창원무동STX칸1차 아파트

* 사용승인일: 2015년 1월 28일

* 총 동수: 13개 동 (대상 물건은 108동)

* 총 세대수: 854세대

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 내 5층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등

5.2. 내부 이용 상태

* 현황 아파트로 이용 중이며, 건축물현황도상 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 현관, 드레스룸 등으로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비 내역

* 급·배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.4. 주변 편의시설

* 무동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

* 이는 감정가(209,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰가가 감정가 수준이거나 그 이상이더라도 임차인에게 전액 배당되지 못할 경우 추가적인 비용 부담이 발생합니다.

6.2. 시장 가격 대비 높은 임차 보증금

* 최근 실거래가(2026년 5~6월 기준 185,000,000원 ~ 195,000,000원)가 임차인의 보증금(210,000,000원)보다 낮게 형성되어 있어, 인수 부담이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금이 감정가를 초과하고 최근 시세보다 높다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 임차인 보증금 인수 가능성을 충분히 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 무동초등학교 인근의 주거 환경

* 신축급 아파트: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물의 장점

* 시세 차익 가능성: 임차인 리스크 해소 시 시장 가치 회복 기대

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 최근 실거래가는 185,000,000원에서 195,000,000원 수준이므로, 인수해야 할 보증금을 고려하면 실질적인 취득 비용은 시장 가격보다 높아질 수 있습니다.

* 최근 실거래가 최고가: 195,000,000원

* 감정가: 209,000,000원

* 인수 가능한 임차 보증금 (추정): 210,000,000원 (배당 후 잔액)

이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. 임차인 보증금 인수 금액을 감안했을 때, 입찰가는 최소 210,000,000원 이상으로 산정하는 것이 합리적일 수 있으나, 이는 시장 가격(195,000,000원)을 훨씬 상회하는 수준입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 195,000,000원 을 기준으로 제시하며, 이는 최근 실거래가 수준에 기반한 가격입니다. 다만, 이 금액으로 입찰 시에도 임차인 보증금 일부를 추가로 인수하게 될 가능성을 반드시 인지해야 하며, 총 지출 비용은 (입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 됨을 유념해야 합니다. 인수 보증금 총액 210,000,000원을 감안할 때, 총 지출이 210,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.