나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13047 [1] 경상남도 양산시 동면 금산리 578-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 동면 금산리 소재 "동산초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모근린생활시설과 일반주택등이 혼재해 있는 주거지역으로 환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 대중교통인 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 일반적 교통사정 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

2필지 일단지의 세장형 토지로 대체로 평탄하며 지세는 동측에서 서측으로 하향 완경사지를 이루고 있으며 주거기타로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 소로의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(2) 공히 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) [이하공란] 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2024-12 -27)<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 스라브지붕 3층 건물로서 주기둥 : H-Beam 벽 체 : 그라스울 판넬 등 마감. 내 벽 : 판넬 노츨 및 우레탄 뿜칠, 내부 인테리어 마감. 바 닥 : 콘크리트 하드너 위 에폭시 코팅 및 장판지 깔기 등 마감.

이용상태

1층 : 작업장,냉장창고,저온창고 등. 2층 : 작업장. 3층 : 주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 개별 난방시스템설비이며 1층 일부인 냉장과 저온창고 부분은 콘댕싱유니트와 방렬분 및 에어커튼 설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 기호 "ㄱ"~"ㅂ" 이 소재합니다.(지적 및 건물개황도 참조)

공부와의 차이

3층 지붕은 공부상 스라브지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록3]의 3층 지붕은 공부상 '스라브지붕'이나 현황은 '판넬지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경13047 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경OOO (경남은행)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 양산시 동면 금산리 578-2

* 용도: 근린시설 (1층: 작업장, 냉장/저온창고 등, 2층: 작업장, 3층: 주택)

* 총 감정가: 1,213,648,800원

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 572.10㎡ (약 173.05평)

* 건물 면적: 399.50㎡ (약 120.87평)

* 제시외 건물 면적: 316.20㎡ (약 95.65평)

* 합계 면적: 1287.80㎡ (약 389.57평)

1.4. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 "동산초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 소규모 근린생활시설과 일반주택이 혼재된 주거지역으로 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

* 2필지로 이루어진 세장형 토지이며, 대체로 평탄하나 동측에서 서측으로 완경사를 이룹니다.

* 현재 주거 및 기타 용도로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

* 북측으로 소로의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역입니다.

* 소로2류 (폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2023년 7월 25일 접수된 경남은행 근저당권 (1,232,000,000원)입니다.

* 모든 후순위 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 2,327,761,809원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 팔도영농조합법인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2014년 6월 16일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수될 보증금은 없습니다. 그러나 금액이 미상이라도 실제 현황은 다를 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 소규모 근린생활시설과 일반주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 동산초등학교 인근으로, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업 시설 현황

* 본건은 근린시설로, 1층과 2층은 작업장 및 창고 용도로 활용되고 있으며, 3층은 주택으로 이용 중입니다.

* 복합적인 용도로 활용 가능하여 다양한 수익 창출이 기대됩니다.

* 주변 근린생활시설 현황 및 경쟁 업종 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 동산초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 주변 지역은 주거 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 구체적인 대형 마트, 병원 등 편의 시설은 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 지역 환경 조사를 바탕으로 볼 때, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 주변은 주거 및 근린 시설, 일부 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 생활 환경을 갖춘 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 3층 지붕이 공부상 '스라브'이나 현황은 '판넬지붕'으로, 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 유지보수 및 건축 관련 인허가 과정에서 문제를 야기할 수 있습니다.

6.2. 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 실제 계약 내용 및 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 유동화 물건

* 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수한 상황이 존재할 수 있으므로 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 동면 금산리에 위치한 근린시설로, 토지, 건물 및 제시외 건물 일괄 매각 대상입니다. 동산초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 교통 또한 편리합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 문제는 없어 보입니다. 다만, 3층 지붕의 공부와 현황 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재 등 특이사항이 있으므로 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물, 제시외 건물까지 포함된 상당한 면적 활용 가치가 있습니다.

* 1층 및 2층의 작업장, 창고 용도와 3층의 주택 용도를 통한 복합적인 수익 창출이 가능합니다.

* 동산초등학교 인근의 입지로 배후 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,213,648,800원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 제시외 건물 포함 총 면적, 복합 용도 활용 가능성, 대항력 있는 임차인의 실제 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 양산시 동면 지역 유사 근린시설 및 토지 실거래가, 건축물 현황 등을 면밀히 조사한 후, 보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준인 약 8억 5천만 원 내외부터 시작하여 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 상향 조정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.