나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12555 [1] 경상남도 김해시 명법동 800-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 명법동 소재 "명법회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 농경지, 자연림 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1 : 평탄하게 조성된 사다리형 완경사지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호2,3,4 : 부정형 완경사지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재하며, 일련번호 2,3,4는 일련번호 1의 진입로 등으로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,2,3 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 일련번호4 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호4는 지목 "대"이나 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 본건 토지 일련번호4는 공유지분 토지임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕(경사지붕) 2층건으로서, 외벽 : 징크판넬 마감, 내벽 : 인테리어 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

1층 : 수리점 및 창고, 화장실 등으로 이용중임. 2층 : 사무실 및 회의실, 기숙사 등으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 전기난방설비 등.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 4.는 공유지분매각임. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12555 (1)

소재지: 경상남도 김해시 명법동 800-5 (신주소: 경상남도 김해시 금관대로804번길 115)

용도: 제2종근린생활시설

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 1,985.00㎡ (약 600.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 362.56㎡ (약 109.68평)

건물 제시외면적: 120.00㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 1,523,930,450원

1.4. 토지 이용계획

* 지역: 도시지역, 자연녹지지역

* 기타: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 지역)

* 추가 기재: 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

* 현황: 본건 토지 중 일련번호 4는 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

1.5. 건물 정보

* 구조: 일반철골구조, 기타지붕 (경사지붕) 2층 건물

* 사용승인일: 2022년 9월 16일

* 건물 용도: 제2종근린생활시설

* 1층: 수리점 및 창고, 화장실 등

* 2층: 사무실, 회의실, 기숙사 등

* 설비: 제반 위생 및 급배수 설비, 전기난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 소재지: 경상남도 김해시 명법동 소재 "명법회관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 공장, 농경지, 자연림 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용

* 일련번호 1: 평탄하게 조성된 사다리형 완경사지로, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 2, 3, 4: 부정형 완경사지로서, 도로 등으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로

* 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 접해 있으며, 일련번호 2, 3, 4는 일련번호 1의 진입로 등으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전, 근저당권 (경남은행, 1,390,400,000원), 임의 경매 개시 결정 (경남은행, 1,428,877,676원) 등이 기재되어 있습니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존 (김영기), 근저당권 (경남은행, 1,390,400,000원), 임의 경매 개시 결정 (경남은행, 1,428,877,676원) 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 2023년 1월 18일 접수된 경남은행 근저당권 (을23)입니다.

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임의 경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 권리: 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 원정보테크(주)

* 대표자: 이원희

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업자등록일: 2022년 10월 5일

* 확정일자: 2026년 3월 6일

* 배당신고일자: 2026년 3월 6일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고: 명시된 임차인의 대항력이 '있음'으로 기재되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점(2026년 3월 6일)으로 기재된 점, 그리고 임대관계가 '미상'으로 파악되는 점은 주의 깊은 추가 조사가 필요합니다. 그러나 권리분석상으로는 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 주변 환경

* 본건은 김해시 명법동 지역에 위치하며, 주변은 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

* 서김해일반산업단지가 인근에 조성되어 있어 산업 활동이 이루어지고 있으며, 명법지구 도시개발사업(주거용지, 공원 조성)도 추진 중으로 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 이는 물건의 입지가 산업 및 일부 개발 예정 지역과 인접해 있음을 시사합니다.

4.2. 개발 가능성

* 김해시는 노후 공업지역을 미래 성장거점으로 탈바꿈시키는 계획을 추진하고 있으며, 서부권역은 미래자동차, 스마트센서, 로봇 등 전략산업 육성 지역으로 제시되고 있습니다.

* 명법지구 도시개발사업이 진행 중이며, 이는 지역의 주거 및 생활 환경 개선에 기여할 수 있습니다.

* 이러한 개발 계획은 향후 주변 지역의 가치 상승 잠재력을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 명법동 지역은 주로 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 풍부한 생활 편의시설이 집중되어 있지는 않습니다.

* 김해 시내와는 차량 접근이 가능하며, 주요 편의 시설 이용을 위해서는 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 김해시에는 연지공원, 김해낙동강레일파크, 가야테마파크 등 관광 및 여가 시설이 다수 존재하나, 본건과의 직접적인 근접성은 높지 않습니다.

5.2. 기타 생활 정보

* 본 물건은 제2종근린생활시설 용도로, 1층은 수리점 및 창고, 2층은 사무실, 기숙사 등으로 이용 중입니다. 이는 소규모 사업장 또는 관련 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(원정보테크(주))이 존재합니다. 보증금 5천만원, 차임 20만원입니다.

* 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 2026년 3월 6일로 명시되어 있으며, 이는 임차인의 권리 우선순위 및 보증금 회수에 복합적인 영향을 미칠 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상이고 해당 일자 관련하여 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 지분 매각 관련 리스크

* 토지 목록 4번은 공유지분 토지입니다. 이는 해당 토지의 소유권 일부만 취득하게 됨을 의미하며, 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

* 일괄 매각 대상에 120㎡의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 해당 건물의 현황 및 법적 처리 여부를 사전에 확인해야 합니다.

6.4. 기타 리스크

* 토지 이용계획상 자연녹지지역으로, 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경이 공장, 농경지 등과 혼재되어 있어, 토지 환경 및 용도 관련 민감성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 김해시 명법동에 위치한 제2종근린생활시설로, 총 감정가는 15억 2천여만원입니다. 1985㎡의 토지 면적과 362.56㎡의 건물 면적을 갖추고 있으며, 120㎡의 제시외 건물도 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

주변은 공장, 농경지, 자연림이 혼재된 지역으로, 서김해일반산업단지가 인접해 있으며 명법지구 도시개발사업도 추진 중에 있어 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 차량 접근성은 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리인 경남은행 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점(2026년 3월 6일)으로 기재된 점, 그리고 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 추가 확인이 필요한 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 토지 중 일부(목록 4)가 공유지분 매각이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 김해시의 공업 지역 정비 계획 및 명법지구 도시개발사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 신축에 가까운 건물: 2022년 사용승인을 받은 건물로, 비교적 양호한 상태 유지 가능성.

* 넓은 토지 면적: 1,985㎡의 토지 면적은 향후 활용 가능성을 높일 수 있습니다.

* 감정가 대비 낙찰가: 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,523,930,450원을 기준으로, 위에서 분석된 시장 상황, 물건의 입지 조건, 건물 상태, 그리고 특히 대항력 있는 임차인 및 공유지분 매각 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 임차인 관련 추가 조사 비용 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용을 감안해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 거래 사례 및 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 여력을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인 면담, 그리고 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 반드시 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.