나이스옥션 법원경매 창원 2025타경812 [1] 경상남도 김해시 삼정동 646-4 성진빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼정동소재 성진빌 3층 301호로서 부근은 학교, 중.소규모 공동주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 경사스라브지붕 5층 건내 3층 301호로서 외벽: 타일치장등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로1류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(김해고 상대)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024년 4월 2일 기준, 경상남도 김해시 삼정동 646-4번지 성진빌 3층 301호에 대한 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

2024-2025 타경 812 (1) 사건번호로 진행되는 본건은 창원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 김해시 삼정동 646-4 성진빌 3층 301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 56,000,000원입니다.

토지 면적은 19.46㎡ (약 5.89평)이며, 건물 면적은 35.87㎡ (약 10.85평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOO (OO은행)입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치하며, 주변은 학교, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 경사스라브 지붕 5층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 타일 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시 창호로 이루어져 있습니다.

토지는 장방형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 소로1류(폭 10m~12m)가 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류가 접하고 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로도 지정되어 있습니다.

건축물대장상 '성진빌'은 2003년 3월 20일 사용 승인된 건물로, 5층 높이에 연면적 349.46㎡, 대지 면적 155.7㎡ 규모입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 우리은행의 근저당(27,500,000원, 2023.07.31 접수)이 말소기준권리입니다.

말소기준권리인 근저당 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 27,500,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 현장 방문 시 폐문부재로 인해 일반적인 상태를 기준으로 기재되었으므로, 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내 위치하며, 주변에 학교, 공동주택, 근린생활시설 등이 있어 주거 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

국토교통부 실거래가 정보 및 관련 유튜브 영상 분석 결과, 인근 지역의 다세대 주택 매매 시세는 2026년 4월 기준으로 약 7,000만원에서 7,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

예시로, '백송하이츠빌라1차'(2010년식, 55.14㎡)는 7,400만원, '일동빌라(3차)'(1996년식, 77.33㎡)는 7,500만원, '부경빌라'(1994년식, 73.97㎡)는 7,000만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(35.87㎡)은 위 비교 사례들의 면적보다 작으므로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있으나, 해당 지역의 다세대 주택 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 상대보호구역으로 지정된 학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태 및 점유 관계에 대한 정확한 확인이 어렵습니다.

임대차 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 구체적인 내용 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가(56,000,000원) 대비 주변 실거래가(7,000만원~7,500만원)가 더 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대감이 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 것이 소멸되는 깔끔한 편입니다.

하지만 임대차 관계 미상 및 현장 조사 한계는 명도 진행 시 리스크 요인이 될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 인근 유사 물건의 시세 상승 잠재력 보유.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 용이함.

주거 지역 내 위치하여 주거 안정성 확보.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 56,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 다세대 주택 시세는 7,000만원에서 7,500만원 수준으로 형성되어 있으나, 본건의 건물 면적이 비교 사례보다 작습니다.

인수 보증금이 없으며, 명도 관련 리스크를 고려하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려할 때, 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.