나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4352 [1] 경상북도 포항시 남구 효자동 566 포항효자웰빙타운에스케이뷰 102동 18층 1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 효자동 소재 효자초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음. 본건 아파트단지 남측으로 형산강이 흐르고 있음.

교통상황

본 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통수단 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통 사정은 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 25층 건물 중18층 1801호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 자체 지반 등고평탄하며, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 동측으로 폭 약 20미터 정도의 포장도로, 남측으로 폭 약 16미터 정도의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역, 중점경관관리구역(2020-02-13)(형산강)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타:본건 아파트의 실지조사시, 폐문 및 거주자 부재로 인하여 본건 아파트의 내부 구조, 설비, 마감상태 등의 조사가 곤란하여 외부관찰, 탐문조사, 인근 평가전례 등에 의거 동류형 아파트의 일반적인 상태를 상정하여 평가하였으며, 건물 구조 변경 및 내부하자 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경4352 (1)

경상북도 포항시 남구 효자동 566 포항효자웰빙타운에스케이뷰 102동 18층 1801호

아파트

포항효자웰빙타운에스케이뷰

39. 31㎡ (약 11.9평)

84. 95㎡ (약 25.7평)

352,000,000원

부동산강제경매

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 효자동 소재 효자초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 본건 아파트단지 남측으로 형산강이 흐르고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 아파트 단지는 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 16미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도시계획시설: 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역, 중점경관관리구역(2020-02-13)(형산강)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 유랜드건설주식회사 (2007-12-10)

* 소유권이전: 민상기 외 1명 (2008-02-11)

* 소유권이전: 박미영 (2009-09-30)

* 소유권이전: 박종훈 (2017-10-27, 매매)

* 근저당권: 우리은행 (2017-10-27, 92,400,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 배 (2022-01-05, 330,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-08, 354,396,549원) - 본건 경매 신청 채권자

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2026-02-10, 143,300,000원)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 565,700,000원입니다.

3.3. 임차인 분석

3.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-05

* 확정일자: 2022-01-05

* 배당신고일자: 2024-01-16

3.3. 2. 대항력 유무

본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 3. 인수 보증금

인수 보증금은 0원입니다. (임차인의 대항력이 없어 경매 완료 시 말소될 예정입니다.)

3.4. 소멸되는 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2017-10-27) 이하 모든 권리(주택임차권, 강제경매, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 매각으로 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설 및 상업 시설

본건은 아파트 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 동향

효자웰빙타운 SK VIEW는 총 13개동, 1181세대의 대규모 단지입니다. 2007년 10월에 사용 승인되어 비교적 신축급에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내/주변 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 갖추어져 있으며, 주변에 효자초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교육 환경

단지 서측 인근에 효자초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주차 시설

단지 전체 총 주차 대수는 382대이며, 세대당 주차 가능 대수는 약 0.32대입니다. (단지 전체 1181세대 대비) 전기차 충전기도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

감정평가 시 실지 조사 시 폐문 및 거주자 부재로 인해 내부 구조, 설비, 마감 상태 등에 대한 조사가 곤란하여 외부 관찰 및 탐문, 인근 사례를 바탕으로 평가되었습니다. 건물 구조 변경 및 내부 하자 유무 등은 구체적으로 확인되지 않았으므로, 실제 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

6.2. 임차인 보증금 규모

비록 대항력 없는 임차인이지만, 3억 3천만원의 보증금은 경매 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있습니다. 현재 감정가(3억 5천2백만원)와 근접한 수준으로, 낙찰가에 따라 임차인의 배당 순위 및 금액에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 지역 기반 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 효자동에 위치한 신축급 아파트로, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 대규모 단지의 일원으로서 안정적인 가치 유지 가능성이 높으며, 최근 매매 사례가 감정가 수준에서 형성되어 있어 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 실사 시 내부 상태 확인이 제한적이었던 점은 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 포항 남구 효자동의 우수한 학군 및 생활 인프라

* 단지 규모: 1181세대의 대규모 단지로 안정적인 관리 및 가치 형성

* 시세 연동: 최근 매매가(84.95㎡, 35,250만원)와 감정가(35,200만원)가 유사하여 시세 대비 저평가 가능성

* 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 인수 가능 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 면적(84.95㎡)이 유사한 2026년 6월 13일 거래 사례는 35,250만원(20층)으로, 이는 본건 감정가 35,200만원과 거의 동일한 수준입니다. 다른 면적대의 최근 거래 사례들을 볼 때, 단지 내 동일 면적 및 층수에 따라 가격 편차가 있을 수 있으나, 본건은 감정가가 시장 시세를 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

9.2. 감정가와의 비교

감정가는 352,000,000원이며, 가장 근접한 최근 매매가는 352,500,000원입니다.

9.3. 예상 입찰가 범위 제시

인수 보증금이 0원이므로, 실질적인 인수 부담은 없습니다. 최근 시세가 감정가와 유사한 점을 고려할 때, 100% ~ 105% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 352,000,000원 ~ 370,000,000원 범위에서 전략적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.