나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32164 [1] 대구광역시 달서구 용산동 412-1 성서7주공아파트 710동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "성지초교" 서측에 위치하며, 주변은 '아파트단 지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도역이 소재하여 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층(사용승인일자: 1997.11.13) 중 2층 204호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 새시 이중창호 등.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 지역난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서 인접도로와 대체로 등고평탄하며, "아파트부지" 로 이용중 임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 20미터의 아스팔 트포장도로, 동측으로 폭 6미터의 보행자전용도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육 청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진 법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물관리대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32164 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 412-1 성서7주공아파트 710동 2층 204호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

토지면적: 31.58㎡ (약 9.55평)

토지지분: 31.5786㎡ (약 9.55평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

특이사항:

주의사항:

특수물건정보:

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "성지초교" 서측에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도역이 소재하여 제반 교통사정은 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 2층 204호로, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 내장바닥재 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 이중창호 등입니다. 사용승인일자는 1997년 11월 13일입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비, 지역난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 다각형의 토지로서 인접도로와 대체로 등고평탄하며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 서측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 6미터의 보행자전용도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2004년 8월 6일 접수된 삼익신용협동조합 근저당권 (을5)입니다.

* 소멸주의 원칙에 따라 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 소유권 이전 내역:

* 송현철 (1998.02.23)

* 곽영수 (2001.06.25)

* 김정태 (2020.11.27, 재산분할)

* 근저당권 내역:

* 삼익신용협동조합 (2004.08.06, 56,000,000원, 말소기준권리)

* 삼익 (2007.01.10, 29,000,000원, 말소)

* 삼익신용협동조합 (2019.12.04, 20,800,000원, 말소)

* 가압류 내역:

* 삼성카드 (2025.04.22, 10,625,693원, 말소)

* 롯데카드 (2025.04.30, 7,935,656원, 말소)

* 신한카드 (2025.05.19, 15,797,503원, 말소)

* 주식회사 우리카드 (2025.06.05, 26,046,648원, 말소)

* 강제경매 개시 결정:

* 신한카드주식회사 (2025.12.03, 16,812,739원, 말소) - 본건 2025타경32164 (1)의 채권자입니다.

* 등기부채권 총액: 166,205,500원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 이에 따라 명도 시 임차인 관련 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대구광역시 달서구 용산동의 아파트 단지 내 물건으로, 주변이 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 인근에 버스정류장 및 도시철도역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

* 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편으로, 거주지로서의 기본적인 상권 기능은 충족합니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 성서주공7단지

* 주소: 대구광역시 달서구 용산동 412-1

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1997년 11월 13일

* 최고층: 18층

* 총 세대수: 794세대

* 해당 동수: 710동

* 해당 층수: 2층

* 구분건물 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 단지 정보:

* 총 동수: 11동

* 총 면적: 74564.8㎡

* 주차대수: 총 722대 (기계식 722대 - *JSON 정보 종합 결과)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기 (지하): 8대

* 관리사무소 연락처: 053-586-1308

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 본건의 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 건축 연도: 1997년 사용승인된 아파트로, 준공 후 약 29년이 경과하여 일부 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 2층 위치: 저층부(2층)에 위치하여 일조량, 소음, 사생활 침해 등에 있어 고층부 대비 선호도가 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달서구 용산동의 성서주공7단지 내 아파트로, 기본적인 주거 편의시설과 교통망이 잘 갖추어진 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 하지만 임대 관계가 불명확하여 명도에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 건축 연도가 오래되었다는 점은 고려해야 할 요소입니다.

* 최근 유사 면적의 거래 사례가 감정가보다 높은 수준에서 이루어졌다는 점은 긍정적이나, 본건이 2층이라는 점을 감안한 가격 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 인접해 있어 주거 안정성이 높습니다.

* 편리한 교통 환경: 대중교통 및 차량 이용이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 최근 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮은 수준으로, 적절한 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 14,200만원입니다.

* 최근 유사 면적(59.8㎡~59.99㎡)의 거래 사례는 2026년 6월 11일 16,800만원 (12층), 2025년 6월 11일 15,800만원 (10층)에 이루어졌습니다.

* 이와 비교할 때, 본건의 2층이라는 점을 감안하여 가격을 조정할 필요가 있습니다.

* 59.99㎡(약 18.15평) 기준, 2층 거래 사례(49.76㎡, 11,700만원)의 평당가(약 777,000원)를 적용하면 약 14,097만원 수준입니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 14,200만원을 기준으로 하되, 저층부의 가치를 고려하여 14,500만원 ~ 15,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.