나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10025 [1] 경상북도 청도군 청도읍 무등리 336-4 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 청도군 청도읍 무등리 소재 '경상북도 청도교육지원청' 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로 부근일대는 순수 농촌지대로 농가주택 및 농경지, 창고 등으로 형성되어 있으며 주위 환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 용이하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1, 2) 인접지 및 도로와 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로, 일련번호 1) 공업기타 건부지, 일련번호 2) 공업용 건부지로 각각 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1, 2) 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형(청도08)), 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 지상에 제시외 건물 및 제시외 기계기구가 소재하는 바, 경매 진행 시 일괄 경매 여부를 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 스라브지붕 위 판넬지붕 1층건으로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽: 벽지 및 타일 등 마감, -바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감, -창호: 샤시 이중창임. 일련번호 나) 일반철골구조 기타지붕 단층건으로서, -주기둥: H-Beam 200*200mm, -벽체: 판넬 잇기 마감, -바닥: 칼라하드너, 일부 데코타일 등 마감, -창호: 샤시 창호, 판넬 행거도어 등임.

이용상태

일련번호 가) 주택, 일련번호 나) 작물재배사-공장임.

설비내역

일련번호 가) 위생 및 급배수설비, 전기보일러에 의한 난방설비가 되어 있는 것으로 조사되나 경매 진행시 재확인을 요함. 일련번호 나) 위생 및 급배수설비, 저온저장설비, 화재발신설비 등이 되어 있는 것으로 조사되나 경매 진행시 정상작동 및 파손여부 등에 대한 재확인을 요함.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 란과 같이 제시외 건물이 소재하며, '사진용지' 와 같이 일련번호 나) 저온창고 부분의 부합물인 설비가 소재하는 바, 건물에 포함하여 평가하였으니 경매 진행 시 일괄경매 여부 재확인을 요함.

공부와의 차이

일련번호 가) 공부상 용도가 사무실 및 경비실이나 실제 '주택' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 수전설비 포함. [목록 1] 지상 화단 등 감안 평가. [목록 2] 건축면적에 포함되지 않은 데크 등 감안 평가하고, 공부상 ‘사무실 및 경비실’은 실제 ‘주택’임. [목록 3] 지상 관정은 토지에 포함 평가하였으나 허가 여부는 확인 요망. [목록 4] 일부 저온창고로 이용 중이며 이에 따른 부합물은 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10025 (1)

소재지: 경상북도 청도군 청도읍 무등리 336-4 (신주소: 경상북도 청도군 무등1길 23)

용도: 동물 및 식물 관련시설, 주택 (공부상 사무실 및 경비실이나 실제 주택으로 이용)

감정가: 856,752,940원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOO

1.2. 토지 정보

총 면적: 1910.00㎡ (약 577.75평)

제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 면적: 762.62㎡ (약 230.70평)

건물 제시외 면적: 269.60㎡ (약 81.56평)

건물 개요:

- 목록 가) (건축물대장 상 336-4번지): 철근콘크리트구조, 슬레이트/판넬지붕 1층 건물. 공부상 사무실 및 경비실이나 실제 주택으로 이용 중. 총 면적 97.12㎡.

- 목록 나) (건축물대장 상 336-14번지): 일반철골구조, 기타지붕 단층 건물. 동.식물 관련 시설(작물재배사-공장)로 이용 중. 총 면적 665.5㎡. 저온창고 일부 포함.

1.4. 소유권 및 등기 현황

최초 소유권 보존/이전: 주식회사웰팜

등기부채권 총액 (말소기준권리 외): 약 685,706,307원 (토지 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상북도 청도군 청도읍 무등리 소재 '경상북도 청도교육지원청' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 순수 농촌지대로, 농가주택, 농경지, 창고 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

물건지 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형(청도08)), 가축사육제한구역(절대사육제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 22일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 권리관계

말소기준권리보다 나중에 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 김연옥: 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2025.09.04, 확정일자 2026.02.23. 배당신고일자 2026.02.23. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2016.12.20. 대항력 있음.

* 농업회사법인주식회사웰팜: 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2007.01.25. 대항력 있음.

* 홍 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2020.10.13. 대항력 있음.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(김 , 농업회사법인주식회사웰팜, 홍 )이 존재하므로, 이들의 임대차 관계 및 보증금 회수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 특히 보증금이 0원인 임차인(김 , 홍 )의 경우에도 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 청도군 청도읍 무등리는 순수 농촌 지역으로, 농가 주택 및 농경지, 창고 등이 주를 이루고 있습니다. 비교적 한적한 지역 특성을 지닙니다.

4.2. 이용 현황

토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 건물은 주택 및 작물재배사-공장, 일부 저온창고로 활용되고 있습니다.

4.3. 잠재적 가치

농촌 지역의 특성상, 주변 개발 계획 및 토지 이용 규제 등을 고려하여 향후 용도 변경 또는 시설 확충 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활권

인근에 '경상북도 청도교육지원청'이 있으며, 기본적인 생활 편의시설 및 상업 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지로 접근해야 할 것으로 보입니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 주변 환경

별도 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 보통 수준의 농촌 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 김 (2016.12.20 전입, 대항력 있음)

* 농업회사법인주식회사웰팜 (2007.01.25 전입, 대항력 있음)

* 홍 (2020.10.13 전입, 대항력 있음)

위 임차인들은 등기부상 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있어, 매수인이 임대인의 지위를 승계할 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 0원으로 명시된 임차인(김 , 홍 )의 경우에도 법적으로 임대차 관계의 효력을 주장할 수 있으므로, 이들의 실제 보증금 및 차임, 계약 내용 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

공부상 '사무실 및 경비실'로 등재된 건물(일련번호 가)이 실제로는 '주택'으로 이용되고 있어, 건축물대장과의 차이가 존재합니다.

6.3. 제시외 건물 및 설비

* 제시외 건물 및 기계기구, 화단, 데크, 지상 관정 등이 존재하며, 일부 저온창고로 이용 중이며 이에 따른 부합물은 건물에 포함 평가되었습니다. 일괄매각 대상에 포함되나, 지상 관정의 허가 여부는 확인이 필요합니다.

* 건물 내 일부 저온창고로 이용 중이며, 이에 따른 부합물은 건물에 포함 평가되었습니다.

6.4. 건물 설비 상태

건물(가)의 위생, 급배수, 난방 설비와 건물(나)의 위생, 급배수, 저온저장, 화재발신 설비는 조사되었으나, 경매 진행 시 정상 작동 여부 및 파손 여부에 대한 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동물 및 식물 관련 시설과 주택으로 복합 이용이 가능한 토지 및 건물입니다. 농촌 지역에 위치하며, 차량 접근성은 양호하나 주변 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지로의 이동이 필요합니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인들이 다수 존재한다는 점입니다. 특히 보증금이 0원으로 되어 있는 임차인들의 경우에도 법적으로 대항력이 인정되므로, 이들의 실제 권리 관계를 면밀히 파악하고 잠재적 인수 금액 및 리스크를 철저히 분석해야 합니다.

일괄매각 대상에 제시외 건물 및 부합물이 포함되어 있으며, 공부와의 차이, 설비 상태 점검 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 용도: 농업 관련 시설과 주택으로 활용 가능한 복합 용도의 물건입니다.

* 입지: 경상북도 청도군 내 농촌 지역에 위치하여, 귀농·귀촌 또는 농업 관련 사업을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 계획관리지역으로, 향후 지역 개발 계획이나 정책 변화에 따른 추가적인 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금이 직접적으로 금액으로 산정되어 있지는 않습니다. 하지만 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이들의 보증금 및 주택인도 거부권 행사 가능성 등 법적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정평가액 856,752,940원을 기준으로, 권리 분석 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 투자 수익률 및 리스크 대비 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.