나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10028 [1] 경상북도 경산시 중산동 643 펜타힐즈더샵1차 104동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중산동 소재 '성암초등학교' 북측 인근에 위치는 『펜타힐즈더샵 1차 제104동 제6층 제605호 단위세대』로서 부근은 아파트단지, 단독주택, 학교, 노선상가, 금융기관, 병원 등의 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 양호합니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하며, 동측으로 '옥산로', 서측으로 '펜타힐즈2로', 북서측 으로 인접하여 '펜타힐즈4로'가 통과하며, 서측 인근으로 '펜타힐즈로'가 통과하며, 북동측 근거리에 '정평역(대구2호선)'이 소재하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통 상황 대체로 편리합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 35층건 중 제6층 제605호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2017.08.14. - 외 벽 : 석재판재붙임, 시멘트몰탈위 페인트 등 마감, - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, - 바 닥 : 강화마루, 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시이중창 등 마감입니다.

이용상태

본건은 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 화재 탐지 및 경보설비, 옥내외 소화전설비, 승강기설비, 도시 가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 대체로 사다리형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성하여 '아파트건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 30미터의 포장도로를 통하여 차량진입 가능하며, 동측으로 폭 약 30미터의 '옥산로'에는 보행자 전용 진출입로가 있는 등 인접 도로상태 등 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 준주거지역(경산시고시제2014-72호(2014.07.24.)), 지구단위계획구역(2021-01-21)(중산 1지구, 경산시고시제2021-7호(2021.1.21.)), 시가지조성사업지역(2021-01-21)(중산1지구, 경산시고시제2021-7호(2021.1.21.)), 대로2류(폭 30m~35m)(집산(13), 경산시고시제2014- 72호(2014.07.24.))(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(특수(69), 경산시고시제2014-72호(2014. 07.24.))(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(특수(70), 경산시고시제2014-72호(2014.07.24.)) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(5(특수), 경산시 고시 제2014-72호(2014.07.24.))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수(357), 경산시고시제2014-72호(2014.07.24.))(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(25(집), 경산시 고시 제2014-72호(2014.07.24.))(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중 이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174 호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성암초등학교(병설유치원),경상 북도경산교육지원청고시제2019-1호(2019.4.29))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다. 2) 기 타 : ---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

대구지방법원 2025타경10028 (1)

소재지

경상북도 경산시 중산동 643 펜타힐즈더샵1차 104동 6층605호

용도

아파트

감정가

436,000,000원

토지면적

41. 97㎡ (약 12.7평)

건물면적

84. 98㎡ (약 25.7평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

대OOOOOOOOOO (등기부상 대구칠곡신용협동조합)

특이사항

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

주위환경

본건은 경상북도 경산시 중산동에 위치하며, '성암초등학교' 북측 인근으로 아파트 단지, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 전반적으로 양호합니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, '옥산로', '펜타힐즈2로', '펜타힐즈4로' 등의 도로가 인접해 있습니다. 서측 인근으로 '펜타힐즈로'가 통과하며, 북동측 근거리에는 '정평역(대구2호선)'이 위치하고 시내버스 승강장도 인근에 있어 교통 상황은 대체로 편리합니다.

도로상태

서측 폭 약 20미터, 북서측 폭 약 30미터의 포장도로를 통해 차량 진입이 가능하며, 동측으로 폭 약 30미터의 '옥산로'에는 보행자 전용 진출입로가 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한사항

준주거지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로1류, 중로1류 등 다양한 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M) 및 상대보호구역(성암초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을4 (대구칠곡신용협동조합 근저당, 2024-02-02 접수)

등기부상 권리 요약

말소기준권리인 근저당 외 다수의 압류 및 가압류, 임의경매개시결정 등기가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 320,707,912원

임차인 현황

임차인: 김 (김영한)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-02

확정일자: 2024-01-02

배당신고일자: 2026-02-06

대항력: 있음

인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리(지상권 등)가 없습니다.

4. 상권분석

단지 내/인근 상업시설

주변에 아파트 단지, 단독주택, 학교, 노선상가, 금융기관, 병원 등의 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

생활 편의시설

단지 인근에 다양한 편의시설이 위치하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 35층 건물 중 제6층 제605호 단위세대로서, 사용승인일은 2017년 8월 14일입니다. 외벽은 석재판재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 강화마루 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 마감되어 있습니다.

사용승인일

2017년 8월 14일

단지 정보

아파트명: 펜타힐즈 더샵 1차

세대수: 1,696세대

동수: 11개동

최고층: 35층

주차 정보

총 주차대수: 2,195대 (지상 305대, 지하 1,847대, 기계식 1847대)

전기차 충전기 (지하): 155대

주변 교육시설

성암초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련

본건에는 대항력 있는 임차인(김 )이 거주 중입니다. 보증금 240,000,000원을 가지고 있으며, 배당신고를 하였으므로 경매 절차상 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 하지만, 낙찰가율이나 배당 순위에 따라 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금을 낙찰자가 인수하게 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 임차인과의 명도 절차 진행 시 신중한 접근이 필요합니다.

기타

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 학교 관련 보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 사항으로 주거용 아파트 이용에 큰 지장을 초래하지 않을 것으로 판단됩니다.

혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

감정가 대비 시세 비교

본건 감정가는 436,000,000원이나, 최근 동일 면적(84.9772㎡) 실거래가가 2026년 6월 503,000,000원, 2026년 7월 500,000,000원으로 형성되어 있어 시세 대비 감정가가 낮게 평가된 것으로 보입니다.

물건의 장단점 요약

장점:

* 비교적 신축(2017년 준공)의 현대적인 아파트

* 편리한 교통 및 생활 인프라

* 우수한 교육 환경(성암초 인접)

* 시세 대비 낮은 감정가

단점:

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크

* 토지이용계획상 일부 제한사항 존재

8. 투자 포인트

시세 상승 잠재력

최근 실거래가 추이를 볼 때, 아파트의 가치는 꾸준히 상승할 것으로 예상됩니다.

안정적인 주거 환경

잘 갖춰진 생활 인프라와 교육 환경으로 안정적인 주거가 가능합니다.

경매 특성 활용 기회

시세 대비 낮은 감정가와 대항력 있는 임차인 존재로 인해, 경매 특유의 할인율을 적용하여 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 범위: 470,000,000원 ~ 480,000,000원

산정 근거

본 건의 감정가는 436,000,000원이나, 최근 동일 면적 실거래가가 500,000,000원 이상임을 고려할 때, 시세는 5억원 내외로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 리스크를 감안하여 시세 대비 약 5% ~ 7% 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 감안하여, 임차인의 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 직접 인수하지 않는다고 가정하고 입찰가를 산정하였습니다. 따라서, 실제 낙찰가는 임차인과의 협상 및 명도 진행 상황, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.