나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10040 [1] 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 22층오피스텔2211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '동대구역' 남서측 인근에 위치하는 '동대구유성푸르나임' 제22층 제오피스텔2211호로서, 부근일대는 업무시설, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상24층 건 중 제22층 제오피스텔2211호로서, 외벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 인테리어 벽지 및 타일 등 바닥 : 강마루 및 타일 등 창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

기호(가): '오피스텔'로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접 필지와 대체로 등고평탄하며, 오피스텔 및 공동주택 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 중요시설물보호지구(공용) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 중점경관관리구역(2018-04-10)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기타: 없습니다. (3) 본 건은 현장조사일 현재 소유자 및 거주인 부재로서, 내부현황 등은 동휴형 물건의 표준적 이용상황 등을 상정하여 기재하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호: 대구지방법원 2025타경10040 (1)

1.2. 소재지: 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 22층 오피스텔 2211호

1.3. 용도: 오피스텔

1.4. 감정가: 97,000,000원

1.5. 토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

1.6. 건물면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산강제경매

1.9. 채권자: 권OO

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1.1. 입지조건

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1.1. 1.위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 신천동에 소재한 '동대구유성푸르나임' 제22층 오피스텔 2211호입니다. '동대구역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 동대구복합환승센터 개발과 동대구로 디자인 개선 사업 등 역세권 개발의 중심에 있어 랜드마크로서의 가치가 기대되는 곳입니다.

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1.1. 2.교통 상황

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 인근에 동대구역이 위치하고 있으며, 대구도시철도 1호선 및 KTX, 시외/고속버스터미널 이용이 편리하여 우수한 교통 인프라를 갖추고 있습니다.

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1.1. 3.인접 도로 상태

본 건 동측으로는 폭 약 20m, 서측으로는 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

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1.2. 권리분석

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1.2. 1.경매 종류 및 채권자

본 경매는 부동산강제경매로, 채권자는 권OO입니다.

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1.2. 2.말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 12월 8일 접수된 권미선 채권자의 강제경매(갑5)입니다.

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1.2. 3.인수되는 권리

본 건에는 선순위임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인인 권미선 씨의 주택임차권(을3)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 해당 임차권의 권리금액은 120,000,000원입니다.

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1.2. 4.임차인 현황

임차인 권미선 씨는 보증금 120,000,000원, 차임 0원이며, 2023년 1월 10일 전입, 2022년 12월 9일 확정일자를 받았습니다. 대항력이 있으며, 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. (※ 비고란의 '인수 보증금 합계: 0원'은 등기부등본 상의 '말소: 인수' 내용과 상충될 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

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1.2. 5.기타 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 보입니다.

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1.3. 상권분석

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1.3. 1.지역 특성

본건이 위치한 대구광역시 동구 신천동 일대는 중심상업지역에 속하며, 동대구역 복합환승센터 개발, 동대구로 사무 빌딩 거리, 신세계백화점 등 대규모 상업 및 교통 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다.

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1.3. 2.주변 시설

인근에는 동대구역, 신세계백화점 대구점, 동구청, GS더프레시 대구파크드림점 등 다양한 편의시설 및 행정시설이 위치해 있습니다. 또한, 업무시설, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, 일부 리뷰에 따르면 주거 밀집 지역과 함께 유흥가 또는 상가 지역이 인접해 있을 가능성이 있어, 소음이나 기타 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다.

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1.4. 생활정보

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1.4. 1.건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 4층, 지상 24층 건물 중 22층 오피스텔 2211호입니다. 외벽은 석재 타일 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어 벽지 및 타일, 바닥은 강마루 및 타일 등으로 마감되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 2014년에 준공된 건물입니다.

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1.4. 2.용도 및 이용 현황

본 건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장 상 주 용도는 업무시설이며, 공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설 등으로도 이용됩니다.

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1.4. 3.설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

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1.4. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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1.5. 1.선순위 임차권 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 권미선 씨의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(97,000,000원) 및 최근 실거래가(약 7,900만원~8,000만원)보다 훨씬 높은 금액으로, 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

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1.5. 2.권리 분석상 특이사항

임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원'과 등기부등본상의 '주택임차권 을3, 말소: 인수'가 상반되는 정보로, 실제 인수해야 할 보증금액을 명확히 확인하고 추가적인 조사가 필요합니다.

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1.5. 3.현장 조사 제한 사항

현장 조사 당시 소유자 및 거주인이 부재하여 내부 현황을 정확히 파악하기 어려웠으며, 동 유형 물건의 표준적 이용 상황을 상정하여 기재되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 대구 동구 신천동의 동대구역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수한 입지 조건을 가지고 있습니다. 다만, 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 2천만 원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 감정가 및 최근 시세 대비 높은 금액으로, 낙찰 후 상당한 추가 자금 부담이 예상됩니다. 따라서 해당 물건은 인수되는 임차 보증금을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 하며, 권리 분석상 상충되는 정보에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 동대구역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 동대구복합환승센터, 백화점, 상업시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 개발 호재: 동대구역 일대의 지속적인 개발 계획은 미래 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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본 건물의 전용면적(29.54㎡, 약 8.94평)과 유사한 최근 매매 사례를 보면, 2026년 3월 8,000만원, 2026년 4월 7,900만원에 거래되었습니다. 감정가는 97,000,000원입니다.

그러나, 본 건은 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건이므로, 실제 낙찰자가 부담해야 하는 총 비용은 '입찰가 + 120,000,000원'이 됩니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 임차 보증금 인수 부담을 제외한 물건 자체의 가치를 80,000,000원에서 85,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

따라서, 인수되는 임차 보증금을 고려하면 실질적인 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다. 만약 인수되는 보증금을 제외한 '입찰가'만을 기준으로 산정한다면, 시세 수준인 79,000,000원에서 85,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 위에서 언급된 리스크와 향후 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.